fbpx

כמה באמת עולה לי העסקה

המאמר הזה הוא קריטי בעבורכם! המאמר הזה ייתן לכם אינדיקציה מדויקת להון העצמי שתצטרכו להגיע איתו לעסקה!!! ולא! זה לא 25% מסכום העסקה במקרה של עסקה ראשונה וזה ממש לא 50% משווי העסקה במקרה של רכישה שנייה ויותר.

איפה הקאצ'?! איפה משקיעים רבים טועים ומהי הדרך להימנע מהטעות הזו?!

למה משקיעים רבים ניגשים לעסקה כאשר הם חושבים שהם ערוכים כלכלית ובפועל הם נכנסים ללחצים כלכליים גדולים שמובילים אותם בסופו של דבר לצאת מהעסקה/למכור את העסקה במחיר הפסד?!

בואו נתחיל!

נתחיל דווקא מהמקרה שבו אני רוכש עסקה ראשונה, מקרה פשוט שההפרשים לא אמורים להיות גדולים ומשמעותיים:

נניח שרכשנו דירה ב-600,000 ₪. האישור העקרוני למשכנתא שקיבלנו מהבנק הוא המקסימלי והוא עומד על 75%.

במקרה כזה נצטרך להביא 25% בלבד משווי העסקה לידיעתם של רוב המשקיעים וסך הכל סכום השווה ל-150,000 ₪ בלבד!!! כאן הטעות מתחילה!!!

במקרה שקיים מתווך בתמונה נצטרך להוסיף לרשימת ההוצאות שלנו סך של 2% + מע"מ ובמקרה המדובר בסרטון זה סך השווה ל-14,000 ₪.

בנוסף כמו בכל עסקה נצטרך להוסיף עמלה של כ-0.5% + מע"מ לעורך דין וסך הכל סכום השווה ל-3,500 ₪!

מכאן מתחיל הבלבול הגדול, האגרות השונות לרישום הדירה מסתכמות בסכום הנע בין 400-1000 ₪.

כמעט בכל דירה, גם בדירות משופצות, לאחר פינוי בחפצים של הדייר היוצא מתגלים לנו דברים מינימליים שבהם נצטרך לטפל בדירה ולהשקיע בעבורם כסף.

דוגמא

צבע לצורך הדוגמא: סכום של כ-3,500 ₪ במקרה הטוב מתווסף לנו לדירה פשוטה של 3 חדרים בלבד.

היה והיינו צריכים לעשות משהו רציני יותר בדירה כגון: החלפת דלתות, התקנת דוד שמש, תיקון צירי חלונות שלא עובדים, שדרוג המטבח, נקיון הדירה ופינוי הפסולת בלי לשים לב אנחנו נגיע לסכום נוסף שנצטרך להוציא של לפחות 20,000 ₪ והייתי עדין….מבטיח לכם!!!

אז כפי שציינתי קיימים פערים (לא גדולים במקרה של רכישה ראשונה אך משמעותיים למי שבא עם תכנון "על השקל). מעבר להון העצמי שנזדקק לו בעבור רכישת הדירה נצטרך להגיע עם עוד כ-39,000₪! תוספת של עוד 26% להון העצמי שתכננו להגיע איתו לרכישת הדירה וסך הכל סכום השווה ל-189,000 ₪!!! מטורף!!!!!

בואו נעבור למקרה שכבר אנחנו מחזיקים בדירה אחת לפחות ואנחנו רוכשים דירה נוספת:

נחזור לאותה עסקה:

מחיר הדירה: 600,000 ₪. הפעם נצטרך להגיע עם הון עצמי של 50% משווי העסקה.

ז"א 300,000 ₪. נוסיף שוב את עלויות המתווך, העורך דין, אגרות הרישום והשיפוצון הקטן ונוסיף לקופת המזומנים שנצטרך להגיע איתה שוב 39,000 ₪!

אבל במקרה הזה נצטרך גם לשלם מס רכישה בשיעור 8% מסכום העסקה!!!

אני חוזר – 8% מסכום העסקה!!! לא פחות מ-48,000 ₪ יתווספו לנו למחיר הדירה!!!

ז"א שהדירה עלתה לנו 687,000 ₪ וההון העצמי שנצטרך להגיע איתו הוא לא פחות מסך השווה ל-387,000 ₪! גידול של 29% מההון העצמי המתוכנן!!!

לסיכום חברים:

אני מאחל לכם לעשות המון עסקאות נדלן אך בבקשה מכם תבואו לעסקה מוכנים עם מספיק הון עצמי כדי שלא תיקלעו לקשיים כלכליים ותצטרכו למכור את הדירה במחיר הפסד עוד לפני שהספקתם לרכוש אותה!!!

חברת פלמינגו הוקמה בשנת 2017 על ידי שני אנשי הנדל"ן הוותיקים ויק קושניר ואיזי בינייב. החברה הוקמה מתוך הסתכלות על שוק משקיעי הנדל"ן ושוק שוכרי הדירות והבנה אמיתית כי השוק יתום מטיפול מקצועי עבור שני הצדדים בעסקת ההשכרה. 
 
מדיניות פרטיות | תנאי שימוש 

© כל הזכויות שמורות לחברת פלמינגו ניהול ואחזקת נכסים.

דף זה עודכן לאחרונה בתאריך:

Call Now Button