השוכר עזב, המפתחות אצלכם, והמודעה באוויר כבר שלושה שבועות. יש פניות, יש ביקורים, אבל אף אחד לא חותם. בינתיים המשכנתא ממשיכה, הארנונה עכשיו על שמכם, וכל יום שהדירה עומדת ריקה הוא יום בלי הכנסה. דירה עומדת ריקה היא אחד ההפסדים השקטים והיקרים ביותר בהשקעה בנדל"ן, והחדשות הטובות הן שרובו ניתן למניעה.
כמה עולה דירה ריקה?
חודש ריק אחד בשנה מוריד כ-8% מההכנסה השנתית. בדירה בשכר דירה של 6,000 ₪, זה 6,000 ₪ שלא יחזרו, ועוד ארנונה וחשבונות שחוזרים אליכם בינתיים. חודשיים ריקים הם כבר כ-17% מההכנסה. מבחינת התשואה, קיצור הזמן בין שוכרים שווה לעיתים יותר מכל העלאת מחיר.
למה דירות לא מושכרות?
- מחיר גבוה מהשוק – הסיבה הנפוצה ביותר. הרבה ביקורים ומעט הצעות הם סימן מובהק.
- תמונות ומודעה חלשות – שוכרים מסננים מהטלפון, ודירה שנראית רע בתמונות לא מקבלת ביקור.
- מצב הדירה – צבע מתקלף, ריח, תקלות קטנות שלא טופלו.
- זמינות נמוכה לביקורים – משכיר שמציג רק פעם בשבוע מאבד מתעניינים.
- עיתוי – חיפוש שוכר בעונה חלשה, בלי תכנון מראש.
9 דרכים לקצר את הזמן שהדירה ריקה
1. להתחיל לשווק לפני שהשוכר עוזב
ברגע שהשוכר הודיע על עזיבה, או כחודשיים לפני סוף החוזה, מתחילים לשווק ולתאם ביקורים בתיאום איתו. במקרה הטוב, השוכר החדש נכנס יום אחרי שהקודם יצא.
2. לתמחר נכון מההתחלה
מחיר גבוה מדי "כדי לבדוק את השוק" עולה בדרך כלל יותר ממה שהוא מרוויח. שלושה שבועות ריקים בגלל 300 ₪ נוספים בחודש הם הפסד, לא רווח.
3. תמונות מקצועיות
אור יום, דירה מסודרת, זוויות רחבות וסדר הגיוני של תמונות. זו ההשקעה הזולה ביותר בשיווק, והמשפיעה ביותר.
4. מודעה מדויקת ומלאה
גודל, קומה, מעלית, חניה, מרפסת, מיזוג, מועד כניסה ודרישות. מודעה מלאה חוסכת ביקורים מיותרים ומביאה פונים רציניים.
אהבת את המאמר? קבל ייעוץ אישי על הנכס שלך
היועץ של פלמינגו עונה מיידית על שאלות בעלי נכסים, השקעות וניהול נכסים בישראל
5. הכנת הדירה
צבע, ניקיון יסודי ותיקון כל התקלות הקטנות לפני הביקור הראשון. דירה מוכנה מושכרת מהר יותר ובמחיר טוב יותר.
6. זמינות גבוהה לביקורים
כמה מועדים בשבוע, כולל ערבים. מתעניין שלא הצליח לתאם ביקור ימשיך לדירה הבאה.
7. תגובה מהירה לפניות
פנייה שנענית אחרי יומיים היא לעיתים פנייה שכבר חתמה במקום אחר. מענה באותו יום הוא יתרון תחרותי.
8. תכנון מועד סיום החוזה
בחידוש, קבעו מועד סיום שנופל בעונה חזקה באזור שלכם. כך גם החיפוש הבא יתחיל בזמן שבו יש הכי הרבה ביקוש.
9. שימור השוכר הנוכחי
הדרך הטובה ביותר לא לעמוד ריקים היא לא להחליף שוכר בכלל. טיפול מהיר בתקלות, יחס הוגן והעלאות מתונות מאריכים את תקופת השכירות.
לוח זמנים למעבר חלק בין שוכרים
- *כ-90 יום לפני סוף החוזה: מה עושים*: בירור עם השוכר אם הוא מאריך; בדיקת שוק לשכר הדירה
- *כ-60 יום לפני: מה עושים*: אם השוכר עוזב: צילום, מודעה ותחילת שיווק
- *כ-45 עד 30 יום לפני: מה עושים*: ביקורים בתיאום עם השוכר היוצא, סינון מועמדים
- *כ-30 עד 14 יום לפני: מה עושים*: חתימה עם השוכר החדש, קבלת ביטחונות
- *יום העזיבה: מה עושים*: מסירה, בדיקת מצב ותיעוד, קריאת מונים
- *הימים שאחרי: מה עושים*: תיקונים קטנים וצבע במידת הצורך, וכניסת השוכר החדש
כשהלוח הזה עובד, הפער בין שוכרים מצטמצם לימים ספורים, שמוקדשים לתיקונים ולא לחיפוש.
איך יודעים שהבעיה היא המחיר?
שלושה סימנים ברורים: הרבה צפיות במודעה אבל מעט פניות, הרבה ביקורים אבל אף הצעה, ומתעניינים שאומרים במפורש שראו דירות דומות בפחות. אם שניים מהסימנים מופיעים אחרי שבועיים של שיווק, כנראה שהמחיר גבוה מהשוק. התאמה מתונה ומוקדמת עדיפה בהרבה על הורדה חדה אחרי חודש.
מה לא לעשות כשהדירה ריקה
- לא להתפשר בסינון – שוכר לא מתאים שנכנס מהר יעלה לכם יותר מעוד שבועיים של המתנה.
- לא להוריד מחיר בחדות – עדיף לבדוק קודם את המודעה, התמונות ומצב הדירה.
- לא להשאיר את הדירה בלי השגחה – דירה ריקה צריכה בדיקה תקופתית, ואוורור, כדי למנוע נזקים ורטיבות.
איך פלמינגו מקצרת את הזמן בין שוכרים
בפלמינגו קיצור זמן הריקנות הוא אחד הדברים שבהם ניהול מקצועי מחזיר את עצמו. אנחנו מתחילים לשווק מוקדם, קובעים שכר דירה לפי נתוני שוק, מפרסמים את הנכס במערכת שלנו, מציגים אותו למתעניינים ומסננים שוכרים לעומק, כך שהשוכר הבא נכנס מהר, והוא גם השוכר הנכון.
הדירה שלכם ריקה, או שהשוכר הודיע שהוא עוזב? השאירו פרטים, ונתחיל לעבוד על השוכר הבא.
אהבת את המאמר? קבל ייעוץ אישי על הנכס שלך
היועץ של פלמינגו עונה מיידית על שאלות בעלי נכסים, השקעות וניהול נכסים בישראל
