מס על שכר דירה: שלושת המסלולים ואיך בוחרים (מעודכן ל-2026)

המדריך מתאר את הכללים העיקריים לשכירות למגורים בידי יחיד, נכון לשנת 2026. הוא אינו מחליף ייעוץ מס, וכדאי לבדוק את המקרה שלכם עם רואה חשבון.

הכנסה מהשכרת דירות למגורים פטורה ממס, כל עוד סך שכר הדירה החודשי מכל הדירות יחד אינו עולה על תקרת הפטור. בשנת 2026 התקרה עומדת על 5,654 ₪ לחודש.

כשההכנסה עולה על התקרה, הפטור לא נעלם מיד, אלא קטן: הסכום הפטור יורד בגובה החריגה, ועל היתרה משלמים מס לפי מדרגות. כשההכנסה החודשית מגיעה לפעמיים התקרה, כ-11,308 ₪, הפטור נעלם לגמרי.

תנאים עיקריים: הדירה משמשת למגורים, והבדיקה נעשית בכל חודש בנפרד.

מס קבוע של 10% על כל שכר הדירה, מהשקל הראשון, בלי מדרגות ובלי תקרה. במסלול הזה אי אפשר לנכות הוצאות, כמו תיקונים, פחת או ריבית. המס משולם פעם בשנה, עד 30 בינואר של השנה שלאחר מכן.

המסלול פשוט ונוח, ומשתלם בדרך כלל כשההכנסה גבוהה מתקרת הפטור וההוצאות נמוכות.

ההכנסה משכירות מצטרפת לשאר ההכנסות ומחויבת לפי מדרגות המס. לגבי הכנסה משכירות, מדרגת המס הראשונה היא בדרך כלל 31%, אבל למי שמלאו לו 60, המדרגות מתחילות נמוך בהרבה, לעיתים מ-10%. היתרון של המסלול: אפשר לנכות הוצאות, כמו פחת, ריבית על הלוואה לרכישת הנכס, תיקונים ודמי ניהול.

המסלול מתאים בעיקר למי שיש לו הוצאות גבוהות, או למשכירים מעל גיל 60 שהמדרגות שלהם נמוכות.

• *שיעור המס: פטור: 0% עד התקרה; מדרגות על החריגה; 10%: 10% על כל ההכנסה; מדרגות*: לפי מדרגות, לרוב מ-31% (נמוך יותר מגיל 60)


• *ניכוי הוצאות: פטור: לא; 10%: לא; מדרגות*: כן


• *מתאים ל: פטור: הכנסה נמוכה מהתקרה או קרובה אליה; 10%: הכנסה גבוהה והוצאות נמוכות; מדרגות*: הוצאות גבוהות או גיל 60 ומעלה


• *מורכבות: פטור: נמוכה; 10%: נמוכה; מדרגות*: גבוהה יותר, דורשת דוח

משכיר בן 45, דירה אחת בשכר דירה של 7,500 ₪ בחודש (לפי תקרת 2026):

• במסלול הפטור: החריגה מהתקרה היא 1,846 ₪, ולכן הפטור קטן ל-3,808 ₪. יתרת ההכנסה החייבת, 3,692 ₪, ממוסה ב-31%, כלומר כ-1,145 ₪ מס בחודש.


• במסלול 10%: 750 ₪ מס בחודש על כל ה-7,500 ₪.

במסלול המדרגות, ההכנסה החייבת היא שכר הדירה בניכוי הוצאות שהוצאו לייצור ההכנסה. בין ההוצאות המקובלות: פחת על המבנה, ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס, תיקונים ותחזוקה, ביטוח ודמי ניהול. הוצאות הוניות, כמו שיפוץ שמשביח את הנכס, מטופלות בדרך אחרת. כדי ליהנות מהניכוי צריך רישום מסודר וקבלות, ולכן המסלול הזה מתאים בעיקר למי שמנהל את הנכס בצורה מסודרת.

מצב נפוץ: יש לכם דירה אחת, אתם משכירים אותה ובעצמכם גרים בשכירות, למשל בעיר אחרת. לצורך זה נוסף בשנים האחרונות תת-מסלול במסלול ה-10%, שמאפשר, בתנאים מסוימים, לנכות את שכר הדירה שאתם משלמים, עד תקרה שנתית, ולשלם 10% רק על היתרה. התנאים מפורטים, ולכן כדאי לבדוק עם רואה חשבון אם אתם עומדים בהם.

• התקרה מחושבת על כל הדירות יחד, לא על כל דירה בנפרד. למי שיש כמה דירות, הפטור מתקטן מהר.


• אי אפשר לשלב פטור ו-10% על אותה דירה. אבל למי שיש כמה דירות, אפשר לעיתים לבחור מסלול שונה לכל דירה, בכפוף לכללים.


• אפשר להחליף מסלול משנה לשנה, אבל לא רטרואקטיבית.


• התקרה והמדרגות מתעדכנות, ולכן כדאי לבדוק את הבחירה מחדש בכל שנת מס.


• חובת דיווח עשויה לחול גם כשלא משלמים מס, בהתאם למצב. בדקו עם רואה חשבון.

• להניח שהפטור חל לכל דירה בנפרד – התקרה חלה על סך ההכנסה מכל הדירות.


• לשכוח לשלם במסלול 10% – התשלום השנתי נדרש עד 30 בינואר, גם בלי דרישה מרשות המסים.


• לא לשמור קבלות – ואז לגלות שמסלול המדרגות היה משתלם, אבל אין איך להוכיח את ההוצאות.


• לא לבדוק מחדש כל שנה – שינוי בשכר הדירה, בגיל או במספר הדירות יכול להפוך מסלול אחר למשתלם יותר.

בחירת המסלול הנכון, ובמיוחד מסלול המדרגות, תלויה ברישום מדויק של ההכנסות וההוצאות. בפלמינגו כל התשלומים, ההוצאות והקבלות של הנכס מרוכזים בפורטל הבעלים ובדוחות מסודרים, כך שבסוף השנה יש לכם, ולרואה החשבון שלכם, את כל המידע במקום אחד.

רוצים שהדירה תנוהל בצורה מסודרת, כולל הדוחות? השאירו פרטים בעמוד המשקיעים, ובדקו גם את כלי המשקיעים באתר שלנו.