פינוי שוכר שלא משלם: המדריך המלא לבעלי דירות, שלב אחר שלב

כדי לפנות שוכר צריך עילה, כלומר הפרה של חוזה השכירות או סיום של תקופת השכירות. המקרים הנפוצים ביותר הם:

• אי תשלום שכר דירה – העילה השכיחה ביותר, בדרך כלל אחרי פיגור של חודש-חודשיים ברציפות.


• סירוב להתפנות בתום החוזה – החוזה הסתיים, לא הוארך, והשוכר פשוט נשאר בדירה.


• אי תשלום חשבונות שוטפים – ארנונה, חשמל, מים וועד בית, שבסופו של דבר עלולים להיגבות מבעל הנכס.


• גרימת נזק לנכס או שימוש בו בניגוד למוסכם בחוזה.


• השכרת משנה או הכנסת דיירים נוספים ללא הסכמתכם.

כשמגיעים לנקודת תסכול, הפיתוי לפתור את הבעיה "לבד" גדול. אבל החוק אוסר על עשיית דין עצמית, ובעל דירה שפועל בכוח עלול למצוא את עצמו נתבע, ולעיתים אף חשוף להליך פלילי. לכן, בשום מקרה אין לעשות את הפעולות הבאות:

• להחליף מנעול או למנוע מהשוכר להיכנס לדירה.


• לנתק חשמל, מים או גז.


• להוציא את חפצי השוכר מהדירה.


• לאיים, להטריד או להגיע לדירה בלי תיאום.

רכזו את חוזה השכירות, אסמכתאות על התשלומים שהתקבלו ושלא התקבלו, צ'קים שחזרו, התכתבויות בוואטסאפ ובמייל וכל מסמך רלוונטי אחר. תיעוד טוב מקצר את ההליך ומחזק את התביעה.

מכתב התראה רשמי, רצוי מעורך דין, מבהיר לשוכר שהעניין רציני. במקרים רבים מכתב כזה לבדו מביא להסדרת החוב או לפינוי מוסכם, וחוסך חודשים של הליכים. גם אם לא, הוא מהווה ראיה חשובה בהמשך.

בדקו אילו ביטחונות נקבעו בחוזה: ערבות בנקאית, צ'ק ביטחון, שטר חוב או ערבים. מימוש נכון של הביטחונות יכול לכסות חלק מהחוב, אבל חשוב לעשות זאת בהתאם לתנאי החוזה ולחוק השכירות והשאילה, כדי לא להיחשף לטענות נגדיות.

תביעה לפינוי מושכר מוסדרת בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, ומתנהלת במסלול של דיון מהיר. המחוקק הבין שכל חודש שבו שוכר מחזיק בדירה בלי לשלם הוא נזק ממשי לבעלים, ולכן קבע לוחות זמנים קצרים במיוחד.

התביעה מוגשת לבית משפט השלום באזור שבו נמצא הנכס, וכותרתה חייבת לציין במפורש שמדובר ב"תביעה לפינוי מושכר". לתביעה מצרפים את חוזה השכירות, את המסמכים המוכיחים את ההפרה ותצהיר.

השוכר מקבל 30 ימים בלבד מיום שקיבל את כתב התביעה כדי להגיש כתב הגנה, לעומת פרקי זמן ארוכים יותר בהליכים רגילים. אם לא הגיש כתב הגנה במועד, בית המשפט רשאי לתת פסק דין בהיעדר הגנה.

בתביעה לפינוי מושכר לא מתקיימת ישיבת קדם משפט. בית המשפט קובע דיון שיתקיים לא יאוחר מ-30 ימים מהגשת כתב ההגנה האחרון, והצדדים מגיעים ישירות לדיון מרוכז.

ככלל, בית המשפט נדרש לתת פסק דין תוך 14 ימים מסיום הדיון, ולעיתים קרובות הוא ניתן כבר באותו יום.

נקודה שבעלי דירות רבים לא מכירים: בתביעה לפינוי מושכר אפשר לבקש רק את הפינוי. את החוב הכספי – שכר דירה שלא שולם, חשבונות ונזקים – תובעים בתביעה נפרדת, שאפשר להגיש במקביל, בלי צורך באישור מיוחד מבית המשפט. ההפרדה הזו היא בדיוק מה שמאפשר לפינוי להתקדם מהר.

לפרטים על השירות: ליווי משפטי לבעלי נכסים

לוח הזמנים של תביעה לפינוי מושכר – בקצרה

• הגשת התביעה: הגשה לבית משפט השלום והמצאה לשוכר · לאחר ההחלטה לפעול


• כתב הגנה: השוכר מגיש את טענותיו ומסמכיו · עד 30 ימים מקבלת התביעה


• דיון: דיון אחד מרוכז, ללא קדם משפט · עד 30 ימים מכתב ההגנה האחרון


• פסק דין: החלטה על פינוי ומועד הפינוי · עד 14 ימים מסיום הדיון


• ביצוע: אם השוכר לא מתפנה – הוצאה לפועל · בהתאם להליך בהוצאה לפועל

ברוב המקרים, פסק דין לפינוי מספיק כדי שהשוכר יעזוב. אם הוא ממשיך לסרב, פותחים תיק בלשכת ההוצאה לפועל לביצוע פסק הדין. השוכר מקבל אזהרה, ואם גם אחריה לא התפנה, נקבע מועד לפינוי בפועל, שמתבצע על ידי גורמי ההוצאה לפועל ובמידת הצורך בסיוע משטרה.

זה השלב שבו ליווי משפטי מנוסה עושה את ההבדל: הגשה נכונה של הבקשות, עמידה במועדים ומעקב צמוד מונעים עיכובים מיותרים.

זו השאלה ששואלים אותנו הכי הרבה, והתשובה הכנה היא: זה תלוי. לפי לוחות הזמנים שבתקנות, מהגשת התביעה ועד פסק דין יכולים לעבור כחודשיים-שלושה. כשהשוכר משתף פעולה, או כשמכתב ההתראה מביא להסכם פינוי, זה יכול לקרות מהר יותר. כשהשוכר מתחמק מקבלת מסמכים, מבקש דחיות או מגיע לשלב ההוצאה לפועל, התהליך מתארך.

דבר אחד ברור: כל שבוע של המתנה עולה לכם כסף. בעלי דירות שפועלים מהר, עם תיעוד מסודר וליווי משפטי מההתחלה, מסיימים את התהליך מוקדם יותר ובהפסד קטן יותר.

הפינוי הכי מהיר הוא זה שלא צריך לבצע. כמה צעדים פשוטים מקטינים משמעותית את הסיכון:

• סינון שוכרים יסודי – בדיקת יכולת כלכלית, יציבות תעסוקתית והמלצות מבעלי דירות קודמים.


• חוזה שכירות מקצועי – עם סעיפי הפרה ברורים, מנגנון פינוי וביטחונות מתאימים.


• גבייה ובקרה חודשית – זיהוי פיגור כבר בחודש הראשון, לפני שהחוב תופח.


• תגובה מהירה – התראה רשמית ברגע שיש הפרה, במקום לחכות ולקוות שזה יסתדר.

בפלמינגו אנחנו מנהלים מאות נכסים ברחבי הארץ, ויודעים שהרגע שבו שוכר מפסיק לשלם הוא הרגע שבו בעלי נכסים הכי צריכים שקט וביטחון. לכן אנחנו מציעים ליווי משפטי לפינוי שוכרים לצד צוות משפטי שעובד איתנו באופן שוטף:

• בדיקת המצב והמסמכים, והערכה של הדרך המהירה ביותר לפתרון.


• משלוח התראות חוקיות וניהול משא ומתן מול השוכר, לפינוי מוסכם כשאפשר.


• הגשת תביעה לפינוי מושכר וליווי ההליך עד פסק הדין.


• טיפול בביצוע בהוצאה לפועל, ובמקביל פעולה לגביית החוב.


• ובסוף הדרך – מציאת שוכר חדש ומסונן כדי שהנכס יחזור להניב במהירות.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה שונה, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני נקיטת צעדים.