כל שבוע שהדירה עומדת ריקה זה לא סתם "אין הכנסה". זה הפסד ישיר שמכרסם בתשואה השנתית שלכם. במדריך הזה נראה בדיוק כמה זה עולה, ואיך לצמצם את זה למינימום.
דירה שמושכרת ב-5,000 שקל לחודש מייצרת 60,000 שקל בשנה. חודש ריקנות אחד מוריד את ההכנסה ל-55,000. שני חודשים? 50,000. זה הפסד של 8% עד 17% מהתשואה השנתית, רק בגלל ריקנות.
וזה לפני שמוסיפים את ההוצאות שממשיכות לרוץ גם כשאין שוכר. ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה. דירה ריקה לא עולה אפס. היא עולה כסף.
הרבה משקיעים מעדיפים לחכות לשוכר "מושלם" במקום להשכיר מהר. הגישה הזו עולה הרבה יותר ממה שהם חושבים.
כל שבוע של המתנה בדירה ב-5,000 שקל עולה 1,250 שקל. אחרי 6 שבועות, הפסדתם 7,500 שקל. במקרים רבים, ההפסד הזה גדול מהתועלת של "השוכר המושלם".
האמת? שוכר טוב נמצא דרך שיווק נכון ותמחור נכון, לא דרך המתנה.
הנה חישוב מלא לדירה ב-5,000 שקל לחודש.
עלות ישירה (אובדן הכנסה): שבוע אחד: 1,250 שקל. חודש אחד: 5,000 שקל. חודשיים: 10,000 שקל.
עלויות שוטפות שממשיכות: ארנונה: כ-400 שקל לחודש. ועד בית: כ-250 שקל לחודש. ביטוח: כ-100 שקל לחודש. סך עלות חודש ריקנות: 5,750 שקל.
הנתונים שלנו מראים: ניהול עצמי: ממוצע של 45 ימים ריקנות בין שוכרים. ניהול מקצועי: ממוצע של 18 ימים.
הפער הזה שווה כ-3,500 שקל לכל מחזור החלפת שוכר.
התחילו לשווק לפני שהשוכר עוזב ברגע שקיבלתם הודעה מהשוכר, התחילו לפרסם. אל תחכו עד שהדירה מתפנה.
תמחרו נכון מהיום הראשון דירה שמתומחרת 10% מעל השוק תעמוד ריקה שבועות. עדיף לתמחר נכון ולאכלס מהר.
הכינו את הדירה מראש ניקיון מקצועי, צבע חדש אם צריך, תיקונים קטנים. דירה מוכנה מושכת שוכרים תוך ימים.
שווקו בכל הערוצים לא רק בקבוצה אחת. פרסום מקצועי עם תמונות איכותיות בכמה פלטפורמות.
סננו ביעילות תהליך סינון מהיר ומקצועי שלא גורם לשוכרים טובים לוותר. איזון בין בדיקה מעמיקה לזמן תגובה מהיר.
היועץ של פלמינגו עונה מיידית על שאלות בעלי נכסים, השקעות וניהול נכסים בישראל
צמצום ריקנות הוא אחד הדברים שהכי משפיעים על תשואה, ובפלמינגו זה נמדד ומנוהל בקפדנות.
שיווק מקדים: מתחילים לפרסם ברגע שמתקבלת הודעת פינוי. תמחור מבוסס נתונים: מערכת שמנתחת מחירים בזמן אמת באזור. צילום מקצועי: כל דירה מצולמת ברמה גבוהה לפני פרסום. סינון מהיר: תהליך שלוקח ימים, לא שבועות. הכנת דירה: צוות שמכין את הנכס בין שוכרים.
הממוצע שלנו: 18 ימים בין שוכרים, לעומת 45 ימים בממוצע בשוק.
כמה ימי ריקנות זה נורמלי? בניהול עצמי, הממוצע בישראל הוא 30 עד 45 ימים בין שוכרים. בניהול מקצועי, הממוצע יורד ל-14 עד 21 ימים.
האם עדיף להוריד מחיר כדי להשכיר מהר? לא תמיד. הורדה של 5% במחיר יכולה להיות שווה אם היא חוסכת חודש ריקנות. אבל הורדה מיותרת פוגעת בתשואה לשנים קדימה. צריך לחשב מה משתלם יותר.
מה הדבר הכי חשוב לצמצום ריקנות? תמחור נכון מהיום הראשון. דירה שמתומחרת נכון עם תמונות טובות מאוכלסת מהר.
האם ריקנות משפיעה על ערך הנכס? לא ישירות, אבל נכס ריק שלא מטופל מתבלה מהר יותר. משקיעים שמוכרים נכסים עם היסטוריית תפוסה גבוהה מקבלים יותר.
רוב המשקיעים לא סופרים ימי ריקנות כהוצאה. אבל חודש בלי שוכר שקול להפסד של חודש שכירות שלם, פלוס הוצאות שוטפות.
המפתח לתשואה גבוהה הוא לא רק שכר דירה גבוה. המפתח הוא רציפות: 12 חודשי הכנסה בשנה, לא 10.
דברו איתנו ונבדוק את מצב הנכס שלכם. נראה לכם כמה אתם מפסידים על ריקנות, ואיך לצמצם את זה בפועל.
היועץ של פלמינגו עונה מיידית על שאלות בעלי נכסים, השקעות וניהול נכסים בישראל
