Владелец квартиры за границей? Как решить проблему с проблемным арендатором дистанционно

• Время реакции – просрочка, не выявленная сразу, превращается в многомесячный долг. Когда никто не отслеживает платежи, проблема обнаруживается слишком поздно.


• Физическое присутствие – осмотр квартиры, передача документов, вручение ключей и присутствие при выселении требуют, чтобы кто-то был на месте.


• Язык и бюрократия – официальные письма, госорганы, суд и служба судебных приставов ведут дела на иврите и по местным правилам.


• Соблазн откладывать – находясь далеко, легко надеяться, что проблема решится сама собой. На деле каждый месяц ожидания только увеличивает убытки.

Чтобы кто-то мог действовать от вашего имени в отношениях с арендатором, госорганами и судами, необходима доверенность. Важно различать два ее вида:

• Доверенность на управление недвижимостью – позволяет управляющей компании или представителю взимать плату, обслуживать объект, подписывать договоры и взаимодействовать с арендаторами.


• Доверенность для адвоката – позволяет подавать иски, представлять интересы в суде и действовать через службу судебных приставов.

• Быстрое выявление – ежемесячный контроль, который обнаруживает просрочку уже в первую неделю.


• Обращение и выяснение причин – представитель в Израиле связывается с арендатором и выясняет, что произошло.


• Письмо-предупреждение – направляется адвокатом, с четким сроком и полной документацией.


• Реализация гарантий – в соответствии с законом, в пределах суммы долга и с предварительным уведомлением.


• Иск о выселении арендатора – адвокат подает иск и представляет ваши интересы; в большинстве случаев ваше присутствие на заседании не требуется, но важно уточнить это заранее.


• Исполнение через службу судебных приставов – если арендатор не выезжает добровольно, представитель координирует принудительное выселение и присутствует при его проведении.


• Приемка объекта и повторная сдача – осмотр, ремонт и поиск нового арендатора, пока вы получаете отчеты и фотографии.

Подробнее об услуге: юридическое сопровождение для владельцев недвижимости

Наглядный пример: квартира с арендной платой 6,000 ₪ в месяц. Владелец, живущий за границей, обнаруживает просрочку только через два месяца, ждет еще месяц, пока оформит доверенность и найдет адвоката, и только потом начинает процесс. К этому моменту долг достигает 18,000 ₪ еще до подачи иска. При наличии представителя в Израиле с готовой доверенностью предупреждение может быть отправлено уже в первую неделю, а весь процесс сокращается на месяцы.

Инвесторы из-за рубежа нередко жалуются, что они просто не знают, что происходит. Выбирая представителя, требуйте:

• Регулярные отчеты в письменной форме на удобном для вас языке на каждом этапе процесса.


• Полная прозрачность – копии каждого письма, искового заявления и судебного решения.


• Единое контактное лицо, доступное в удобные для вас часы.


• Предварительное согласование любого существенного решения, такого как мировое соглашение или списание долга.

• Тщательная проверка арендаторов – проверка финансового состояния, стабильности занятости и наличия поручителей.


• Договор, составленный для арендодателя, проживающего за границей – с указанием адреса для получения уведомлений в Израиле, подходящими гарантиями и четкими пунктами о нарушениях.


• Подписанная и заверенная доверенность – оформленная до возникновения проблемы.


• Организованный сбор платежей – постоянное банковское поручение (ораат кева) или банковский перевод с ежемесячным контролем.


• Профессиональная управляющая компания – которая знает объект, арендатора и все процедуры и может действовать немедленно.

• Полагаться на родственников – члены семьи помогают из лучших побуждений, но обычно у них нет времени, знаний и полномочий для ведения дела против недобросовестного арендатора.


• Вести все дела с арендатором в WhatsApp – неупорядоченная переписка без официальных документов затрудняет последующее доказывание нарушения.


• Ждать следующего визита в Израиль – если ваш приезд планируется через полгода, это означает еще полгода накопления долга.


• Подписывать доверенность только в разгар кризиса – заверение документов за границей занимает время, в течение которого процесс не может начаться.

В Flamingo мы управляем недвижимостью по всему Израилю, в том числе объектами, принадлежащими владельцам, живущим за границей. Мы сочетаем работу команды управляющих на местах, систему для управления арендаторами и сбора платежей, а также юридическое сопровождение по выселению арендаторов при поддержке нашей юридической команды. Благодаря этому, когда что-то идет не так, у вас есть тот, кто действует немедленно от вашего имени и с полной прозрачностью.

• Ежемесячный контроль и раннее выявление просрочек.


• Предупреждения, реализация гарантий и юридическое сопровождение до возврата объекта.


• Присутствие на всех этапах, требующих физического нахождения, — от визита в квартиру до выселения.


• Упорядоченные отчеты и регулярные обновления, доступные из любой точки мира.

Информация в этой статье носит общий характер и не является юридической консультацией. Каждый случай индивидуален, и перед принятием каких-либо мер рекомендуется проконсультироваться с адвокатом.