Гарантии в договоре аренды: что можно требовать и как правильно их реализовать

У каждого вида гарантий есть свои преимущества и недостатки, но главное отличие одно: влечет ли он за собой финансовые расходы для арендатора уже в день подписания договора. Эта разница определяет, подпадает ли гарантия под установленный законом лимит.

• Денежный депозит (пикадон): сумма, которую арендатор вносит арендодателю · Доступен немедленно; требует упорядоченного хранения и своевременного возврата · Да


• Банковская гарантия (арвут банкаит): обязательство банка выплатить арендодателю сумму по требованию · Надежна и ликвидна; необходимо убедиться, что срок ее действия истекает после окончания договора · Да


• Гарантийный чек (чек битахон): подписанный чек без даты или суммы, который можно депонировать в случае нарушения договора · Легко получить; может быть не покрыт · Нет


• Вексель (штар хов): подписанное обязательство на определенную сумму, обычно с поручителями · Может быть подан напрямую в службу судебных приставов (Оцаа ле-Поаль); требует правильного оформления · Нет


• Личные поручители (арвим): третье лицо, которое обязуется погасить долги арендатора · Добавляет еще один адрес для взыскания долга; зависит от финансовых возможностей поручителя · Нет

Согласно статье 25(йуд) Закона об аренде и найме, общая сумма гарантий, связанных с финансовыми расходами для арендатора, таких как денежный депозит и банковская гарантия, не должна превышать наименьшую из двух сумм: арендную плату за три месяца или одну треть от общей арендной платы за весь период аренды.

Подробнее об услуге: Юридическое сопровождение для владельцев недвижимости

Пример: Арендная плата составляет 6 000 ₪ в месяц. При договоре на год аренда за три месяца составит 18 000 ₪, а треть годовой арендной платы — 24 000 ₪. Следовательно, лимит составит 18 000 ₪. При договоре на полгода треть арендной платы за этот период составит 12 000 ₪, и это будет лимитом.

Гарантии, которые не требуют от арендатора денежных затрат в день подписания договора, такие как вексель, гарантийный чек или поручители, не подпадают под этот лимит. Однако правила их реализации, которые мы опишем ниже, распространяются и на них. Эти правила применяются к аренде жилья, но закон делает исключения для некоторых видов аренды, например, очень краткосрочной или аренды с особо высокой платой, поэтому стоит проверить ваш конкретный договор.

На практике многие арендодатели выбирают комбинацию: депозит или банковская гарантия в пределах лимита, которые обеспечивают быстрый доступ к деньгам, и вдобавок вексель с поручителями на более крупную сумму, который создает дополнительный уровень защиты от крупных долгов. Таким образом, ликвидная гарантия соответствует закону, а дополнительная гарантия предоставляет инструмент для взыскания долга, если ущерб окажется больше.

Несколько практических правил: убедитесь, что срок действия банковской гарантии продолжается достаточно долго после окончания договора, проверьте не только арендатора, но и его поручителей, и проследите, чтобы вексель и гарантия были оформлены правильно. Неправильно составленная гарантия может оказаться бесполезной именно тогда, когда она понадобится.

Закон перечисляет четыре случая, в которых можно реализовать гарантию, и для каждого из них установлен лимит суммы:

• Арендатор не уплатил арендную плату: неуплаченная арендная плата плюс проценты за просрочку и привязка к индексу цен, в соответствии с договором


• Арендатор не устранил дефект, за который он несет ответственность: стоимость ремонта


• Арендатор не оплатил текущие платежи (арнона, электричество, вода, домовой комитет): размер задолженности


• Арендатор не освободил квартиру по окончании срока аренды: сумма, установленная за это в договоре

• Проверьте наличие основания – убедитесь, что нарушение подпадает под один из четырех случаев, и рассчитайте точную сумму, которую можно реализовать.


• Отправьте предварительное уведомление – закон обязывает уведомить арендатора за разумный срок о намерении реализовать гарантию и дать ему возможность исправить нарушение. Рекомендуется делать это в письменной форме и желательно через адвоката.


• Реализуйте только разрешенную сумму – если арендатор не исправил нарушение, реализуйте рассчитанную сумму, и не более того.


• Документируйте все – сохраняйте уведомление, подтверждение его доставки, расчеты и все квитанции или сметы на ремонт.


• Верните остаток вовремя – по окончании аренды необходимо вернуть арендатору гарантию или ее остаток в течение 60 дней с момента возврата квартиры в ваше распоряжение или с момента погашения долгов арендатора, в зависимости от того, что наступит позже.

• Требование депозита или банковской гарантии сверх лимита – такое требование недействительно и может подорвать ваше доверие в суде, если дело дойдет до разбирательства.


• Реализация без предварительного уведомления – даже если долг очевиден, пропуск этого шага подвергает вас риску иска о возврате денег.


• Реализация суммы, превышающей долг – каждый шекель сверх разрешенной суммы может быть взыскан с вас в пользу арендатора, иногда вместе с судебными издержками.


• Задержка возврата депозита – удержание денег после установленного законом срока без наличия открытого долга, который бы это оправдывал.


• Гарантия с истекшим сроком действия – банковская гарантия, срок действия которой заканчивается в день окончания договора, не поможет, если арендатор не выезжает или оставляет долги.

Иногда долг превышает сумму гарантий: несколько месяцев неуплаченной аренды, значительный ущерб и задержка с выселением. В такой ситуации реализация гарантий — это лишь первый шаг. Само выселение достигается через иск о выселении арендатора, как мы объясняли в руководстве о выселении арендатора, который не платит, а остаток долга взыскивается через отдельный денежный иск. Правильно оформленные вексель и поручительства — это именно то, что делает взыскание на этом этапе возможным.

В Flamingo работа с гарантиями — это часть процесса управления недвижимостью с первого дня, а не документ, забытый в ящике стола:

• Определение набора гарантий, который соответствует закону и эффективно защищает вас на практике.


• Проверка арендаторов и поручителей перед подписанием договора.


• Отслеживание срока действия гарантий и их обновление при продлении договора.


• Отправка уведомлений в соответствии с законом и реализация на точную сумму при поддержке нашей юридической команды.


• Своевременный возврат остатка арендатору во избежание ненужных исков.

Информация в этой статье носит общий характер и не является юридической консультацией. Каждый случай индивидуален, и рекомендуется проконсультироваться с адвокатом перед принятием каких-либо мер.