Гарантии в договоре аренды: что можно требовать и как правильно их реализовать

Согласно статье 25(йуд) Закона об аренде и найме, общая сумма гарантий, связанных с финансовыми расходами для арендатора, таких как денежный депозит и банковская гарантия, не должна превышать наименьшую из двух сумм: арендную плату за три месяца или одну треть от общей арендной платы за весь период аренды.

Подробнее об услуге: Юридическое сопровождение для владельцев недвижимости

Пример: Арендная плата составляет 6 000 ₪ в месяц. При договоре на год аренда за три месяца составит 18 000 ₪, а треть годовой арендной платы — 24 000 ₪. Следовательно, лимит составит 18 000 ₪. При договоре на полгода треть арендной платы за этот период составит 12 000 ₪, и это будет лимитом.

Гарантии, которые не требуют от арендатора денежных затрат в день подписания договора, такие как вексель, гарантийный чек или поручители, не подпадают под этот лимит. Однако правила их реализации, которые мы опишем ниже, распространяются и на них. Эти правила применяются к аренде жилья, но закон делает исключения для некоторых видов аренды, например, очень краткосрочной или аренды с особо высокой платой, поэтому стоит проверить ваш конкретный договор.

На практике многие арендодатели выбирают комбинацию: депозит или банковская гарантия в пределах лимита, которые обеспечивают быстрый доступ к деньгам, и вдобавок вексель с поручителями на более крупную сумму, который создает дополнительный уровень защиты от крупных долгов. Таким образом, ликвидная гарантия соответствует закону, а дополнительная гарантия предоставляет инструмент для взыскания долга, если ущерб окажется больше.

Несколько практических правил: убедитесь, что срок действия банковской гарантии продолжается достаточно долго после окончания договора, проверьте не только арендатора, но и его поручителей, и проследите, чтобы вексель и гарантия были оформлены правильно. Неправильно составленная гарантия может оказаться бесполезной именно тогда, когда она понадобится.

Закон перечисляет четыре случая, в которых можно реализовать гарантию, и для каждого из них установлен лимит суммы:

• Арендатор не уплатил арендную плату: неуплаченная арендная плата плюс проценты за просрочку и привязка к индексу цен, в соответствии с договором
• Арендатор не устранил дефект, за который он несет ответственность: стоимость ремонта
• Арендатор не оплатил текущие платежи (арнона, электричество, вода, домовой комитет): размер задолженности
• Арендатор не освободил квартиру по окончании срока аренды: сумма, установленная за это в договоре

Пункт в договоре, который позволяет «конфисковать» весь залог за любое нарушение, будь то малое или большое, противоречит закону и является недействительным. Реализация всегда должна соответствовать фактическому ущербу или долгу.

• Проверьте наличие основания – убедитесь, что нарушение подпадает под один из четырех случаев, и рассчитайте точную сумму, которую можно реализовать.
• Отправьте предварительное уведомление – закон обязывает уведомить арендатора за разумный срок о намерении реализовать гарантию и дать ему возможность исправить нарушение. Рекомендуется делать это в письменной форме и желательно через адвоката.
• Реализуйте только разрешенную сумму – если арендатор не исправил нарушение, реализуйте рассчитанную сумму, и не более того.
• Документируйте все – сохраняйте уведомление, подтверждение его доставки, расчеты и все квитанции или сметы на ремонт.
• Верните остаток вовремя – по окончании аренды необходимо вернуть арендатору гарантию или ее остаток в течение 60 дней с момента возврата квартиры в ваше распоряжение или с момента погашения долгов арендатора, в зависимости от того, что наступит позже.

В случае неуплаты юридическое сопровождение по выселению арендаторов уже с первого этапа уведомления гарантирует, что реализация гарантии будет произведена в соответствии с законом и параллельно с другими шагами, такими как предупреждение и подача иска о выселении.

• Требование депозита или банковской гарантии сверх лимита – такое требование недействительно и может подорвать ваше доверие в суде, если дело дойдет до разбирательства.
• Реализация без предварительного уведомления – даже если долг очевиден, пропуск этого шага подвергает вас риску иска о возврате денег.
• Реализация суммы, превышающей долг – каждый шекель сверх разрешенной суммы может быть взыскан с вас в пользу арендатора, иногда вместе с судебными издержками.
• Задержка возврата депозита – удержание денег после установленного законом срока без наличия открытого долга, который бы это оправдывал.
• Гарантия с истекшим сроком действия – банковская гарантия, срок действия которой заканчивается в день окончания договора, не поможет, если арендатор не выезжает или оставляет долги.

Иногда долг превышает сумму гарантий: несколько месяцев неуплаченной аренды, значительный ущерб и задержка с выселением. В такой ситуации реализация гарантий — это лишь первый шаг. Само выселение достигается через иск о выселении арендатора, как мы объясняли в руководстве о выселении арендатора, который не платит, а остаток долга взыскивается через отдельный денежный иск. Правильно оформленные вексель и поручительства — это именно то, что делает взыскание на этом этапе возможным.

В Flamingo работа с гарантиями — это часть процесса управления недвижимостью с первого дня, а не документ, забытый в ящике стола:

• Определение набора гарантий, который соответствует закону и эффективно защищает вас на практике.
• Проверка арендаторов и поручителей перед подписанием договора.
• Отслеживание срока действия гарантий и их обновление при продлении договора.
• Отправка уведомлений в соответствии с законом и реализация на точную сумму при поддержке нашей юридической команды.
• Своевременный возврат остатка арендатору во избежание ненужных исков.

Арендатор нарушил договор, и вы не уверены, что можно предпринять? Оставьте свои данные на нашей странице юридического сопровождения, и мы вместе с вами определим правильный шаг, прежде чем это станет проблемой.

Информация в этой статье носит общий характер и не является юридической консультацией. Каждый случай индивидуален, и рекомендуется проконсультироваться с адвокатом перед принятием каких-либо мер.