Арендатор не выезжает по окончании договора: что делать и как быстро вернуть квартиру

Как только срок аренды истек и не был продлен, арендатор продолжает занимать квартиру, не имея на то договорного права. Практическое значение этого в том, что у вас появляется основание для подачи иска о выселении и право требовать оплату за период, в течение которого он незаконно занимает недвижимость.

Однако даже в этой ситуации запрещено действовать силой. Смена замка, отключение электричества или воды, или вынос вещей — это самоуправство, которое может повлечь за собой иск против вас. Тот факт, что договор закончился, не разрешает вам выселять арендатора самостоятельно; он лишь позволяет обратиться в суд по ускоренной процедуре.

Большинство случаев, когда арендатор не выезжает, начинаются с неясности. Следующие шаги, которые стоит предпринять за несколько месяцев до окончания договора, значительно снижают этот риск:

Если в договоре есть опция продления, закон устанавливает четкие сроки: арендодатель, у которого есть опция, должен уведомить арендатора не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды о своем намерении ее реализовать, а арендатор, у которого есть опция, должен уведомить не менее чем за 60 дней. Даже если в договоре нет опции, письменное и заблаговременное уведомление о том, что договор не будет продлен и квартиру необходимо освободить в срок, предотвращает заявления в духе «я не знал» и служит доказательством в случае необходимости судебного разбирательства.

Заранее назначьте дату и время для передачи ключей и осмотра квартиры, и подтвердите их письменно, даже в сообщении WhatsApp. Конкретная дата создает обязательство и позволяет заблаговременно выявить арендатора, который начинает уклоняться.

Сфотографируйте квартиру и сохраните протокол передачи с начала аренды. Если в конце срока будут обнаружены повреждения, эта документация решит спор, а спор о депозите — одна из самых частых причин, по которым арендаторы «застревают» в квартире.

Когда арендатор просит остаться еще ненадолго и предлагает заплатить, многие владельцы квартир из добрых побуждений соглашаются. Проблема в том, что продолжение аренды после окончания срока без установления нового периода может быть истолковано как согласие на продолжение аренды на неопределенный срок. В такой ситуации для прекращения аренды потребуется уведомление «за разумный срок», и выселение затянется еще больше.

Если вы готовы дать арендатору дополнительное время, сделайте это в виде короткого письменного соглашения, в котором указана конкретная дата выезда, плата за дополнительный период и последствия в случае невыезда в срок. Если вы не согласны на продление, укажите в письменной форме, что любой полученный платеж принимается в счет платы за пользование и не является согласием на продолжение аренды.

• Прямое выяснение – Деловой разговор для выяснения причины. Иногда речь идет о задержке на несколько дней с въездом в новую квартиру, что можно решить коротким соглашением.


• Официальное предупредительное письмо – Письмо от адвоката, в котором сообщается, что арендатор незаконно занимает квартиру, требуется выселение до определенной даты и разъясняется, что с него будет взыскана плата за пользование и расходы. Такое письмо само по себе часто приводит к выселению.


• Предложение урегулирования – Когда существует реальный спор, например, о возврате депозита, соглашение о выселении с четкой датой выезда может сэкономить месяцы.


• Иск о выселении арендатора – Если арендатор продолжает отказываться, подается иск в мировой суд (бейт мишпат ха-шалом) по ускоренной процедуре, в которой у арендатора есть 30 дней на подачу возражения, а слушание назначается в течение следующих 30 дней. Полные этапы мы подробно описали в нашем руководстве по выселению арендатора, который не платит.


• Исполнение через службу судебных приставов – Если даже после решения суда арендатор остается, решение исполняется через службу судебных приставов (хоцаа ле-поаль).

Параллельно со всеми этапами: документируйте каждое обращение, сохраняйте всю переписку и не принимайте платежи, не уточнив письменно, в счет чего они поступают.

Арендатор, занимающий квартиру после окончания договора, обязан платить за ее использование. Сумма, которую требуют, называется платой за пользование имуществом (дмей шимуш рауим), и обычно она определяется на основе рыночной арендной платы за аналогичную недвижимость, а не обязательно на основе арендной платы, установленной в старом договоре.

Многие договоры аренды также включают пункт о договорной неустойке за каждый день задержки с выселением, иногда в высоких размерах, например, в двойном размере арендной платы. Такой пункт может быть эффективным средством давления, но важно знать, что суд вправе уменьшить договорную неустойку, если она несоразмерна ущербу, который можно было ожидать. Поэтому такой пункт стоит формулировать взвешенно и обоснованно.

Важный момент: в иске о выселении арендатора можно требовать только само выселение. Плату за пользование, договорную неустойку и возмещение ущерба требуют в отдельном денежном иске, который можно подать параллельно.

Поправка 2017 года к Закону об аренде и найме, известная как «Закон о справедливой аренде», определила, когда можно реализовывать гарантии, предоставленные арендатором, такие как банковская гарантия, гарантийный чек или депозит. Неосвобождение квартиры в срок — один из случаев, когда это разрешено, но при соблюдении двух важных правил:

• Только в размере долга – Нельзя реализовать всю гарантию «на всякий случай»; сумма должна соответствовать фактическому долгу.


• Предварительное уведомление – Необходимо заранее уведомить арендатора о намерении реализовать гарантию и дать ему возможность исправить нарушение.

• Не нашел новую квартиру: Реальная задержка, обычно на несколько недель · Короткое письменное соглашение с датой выезда и платой за пользование.


• Спор о депозите: Опасение, что депозит не будет возвращен · Совместный осмотр квартиры, документирование и четкое соглашение о возврате.


• Претензии по поводу дефектов в квартире: Попытка создать рычаг для переговоров · Деловой письменный ответ и предупреждение от адвоката.


• Умышленный отказ выезжать: Использование времени до подачи иска · Предупредительное письмо и сразу после него — иск о выселении.

В Flamingo мы сопровождаем окончание аренды не менее тщательно, чем ее начало, потому что именно на этом этапе определяется, вернется ли недвижимость к вам вовремя и в хорошем состоянии. В рамках нашего сервиса мы предоставляем юридическое сопровождение по выселению арендаторов при поддержке нашей штатной юридической команды:

• Отслеживание сроков окончания договоров и своевременная отправка уведомлений о непродлении.


• Координация передачи, осмотр квартиры и документирование ее состояния.


• Отправка юридических уведомлений и ведение переговоров с арендатором.


• Подача иска о выселении и иска о взыскании платы за пользование, а также сопровождение до возврата недвижимости.


• И параллельно — поиск нового, проверенного арендатора, чтобы сократить период простоя недвижимости.

Информация в этой статье носит общий характер и не является юридической консультацией. Каждый случай индивидуален, и рекомендуется проконсультироваться с адвокатом перед принятием каких-либо мер.