Соглашение о выселении с арендатором: когда лучше пойти на компромисс и как сделать это правильно

• Арендатор хочет съехать, но ему нужно время — например, пока он не найдет другую квартиру или не получит ключи от нового жилья.


• Существует реальный спор — о возврате залога, об ущербе или о дефектах в квартире, которые арендатор использует как рычаг давления.


• Арендатор неплатежеспособен — так что даже судебное решение о взыскании долга не приведет к значительному результату.


• Время для вас особенно дорого — квартира продается, ждет новый арендатор или на вас лежит тяжелая ипотека.

Подробнее об услуге: Юридическое сопровождение для владельцев недвижимости

Пример для наглядности: квартира с арендной платой 5,000 ₪ в месяц. Если судебный процесс, от предупреждения до фактического выселения, длится от трех до четырех месяцев, убыток только от арендной платы составит от 15,000 до 20,000 ₪, не считая судебных издержек и времени, которое потребуется на поиск нового арендатора. Если арендатор готов выселиться в течение двух недель в обмен на списание части долга или небольшую «компенсацию за выезд», компромисс может оказаться более выгодным шагом.

• Срок возврата квартиры: От нескольких дней до недель · Обычно месяцы


• Затраты: Заранее определенная уступка · Судебные издержки и потеря арендной платы


• Определенность: Высокая, если соглашение составлено правильно · Зависит от суда и поведения арендатора


• Взыскание долга: Согласовано и определено · Зависит от платежеспособности арендатора

• Точная дата выселения — дата и время, без формулировок вроде «в ближайшее время».


• Состояние квартиры при передаче — пустая (без людей и вещей), чистая и в том состоянии, в котором была получена, с учетом естественного износа.


• Передача ключей и протокол — кто присутствует, что проверяется и как это документируется.


• Финансовое урегулирование — какова сумма долга, от чего вы отказываетесь, что и когда выплачивается. Если согласована сумма «компенсации за выезд» арендатору, она выплачивается только в момент передачи квартиры.


• Текущие платежи — снятие показаний счетчиков в день передачи и обязательство закрыть все счета до определенной даты.


• Условия возврата или реализации гарантий — когда и в какой сумме они возвращаются или используются.


• Взаимный отказ от претензий — при условии выполнения соглашения, чтобы окончательно закрыть конфликт.


• Последствия нарушения — например, неустойка за каждый день просрочки и возврат к полному иску на всю сумму долга.

Соглашение на бумаге, без механизма принудительного исполнения, уязвимо для той же проблемы, которая и привела вас к этой ситуации: арендатор, не выполняющий свои обязательства. Решение — придать соглашению силу судебного решения.

Обычно это делается так: подается иск о выселении арендатора (или используется уже поданный иск), и мировое соглашение представляется в суд для утверждения и придания ему силы судебного решения. С этого момента, если арендатор не выселяется в установленный срок, можно напрямую обращаться в службу судебных приставов (Оцаа ле-Поаль), без дополнительных слушаний и без необходимости начинать процесс заново. В этом разница между обещанием и уверенностью.

То, как начинаются переговоры, часто определяет их исход. Несколько работающих принципов:

• Сначала предупреждение, потом предложение — арендатор, получивший официальное письмо-предупреждение, понимает, что у вас есть альтернатива, и подходит к разговору с другой мотивацией.


• Поймите, что нужно арендатору — время, спокойствие от денежного иска или возврат залога. Предложение, отвечающее его реальным потребностям, принимается быстрее.


• Заранее определите свои границы — на какие уступки и до какой даты вы готовы пойти, еще до начала разговора.


• Предлагайте близкую и негибкую дату — предложение с далекой датой выезда провоцирует новые отсрочки.


• Немедленно фиксируйте все в письменном виде — даже устная договоренность должна быть в тот же день оформлена в виде проекта соглашения.

• Предоплата арендатору — деньги, переданные до передачи квартиры, сводят на нет стимул съезжать.


• Устное соглашение — «мы договорились, что он съедет в конце месяца» не имеет юридической силы.


• Слишком общий отказ от претензий — отказ от «всех претензий» без условия выполнения соглашения может оставить вас ни с чем, если арендатор его нарушит.


• Забытые счета — неуплаченные арнона и электричество обнаруживаются месяцы спустя.


• Отсутствие конкретной даты — любая неопределенность в дате провоцирует новые отсрочки.

Прямые переговоры с арендатором, с которым у вас конфликт, как правило, бывают эмоционально напряженными и порой лишь усугубляют ситуацию. Профессионал может вести их по-деловому, выявить истинные мотивы арендатора и составить соглашение, которое защитит вас. В Flamingo мы ведем переговоры с арендаторами в рамках повседневного управления недвижимостью и при необходимости подкрепляем их юридическим сопровождением по выселению арендаторов.

• Анализ вашего случая и сравнение компромисса с судебным процессом.


• Ведение деловых переговоров с арендатором и гарантами.


• Составление соглашения о выселении и его подача в суд для утверждения в качестве судебного решения при поддержке нашей юридической команды.


• Присутствие при передаче квартиры, составление протокола и снятие показаний счетчиков.

Информация в этой статье носит общий характер и не является юридической консультацией. Каждый случай индивидуален, и рекомендуется проконсультироваться с адвокатом перед принятием каких-либо мер.