Что такое управление недвижимостью? Полное руководство для владельцев инвестиционных квартир

Управление недвижимостью — это услуга, в рамках которой профессиональная компания от вашего имени занимается всем, что связано со сдачей недвижимости в аренду: поиском арендатора, подписанием договора, сбором арендной платы, техническим обслуживанием, обработкой обращений жильцов и решением возникающих проблем. Вместо того чтобы вы были контактным лицом по любому вопросу и в случае любой неисправности, им становится управляющая компания, а вы получаете доход, отчетность и спокойствие.

Управление квартирами подходит как для одного объекта, так и для портфеля из нескольких объектов недвижимости, и как для владельцев, живущих рядом с недвижимостью, так и для тех, кто живет в другом городе или за границей.

Эти термины часто путают, но речь идет о разных услугах. Управление недвижимостью занимается вашей квартирой как доходным активом: арендатором, доходом, обслуживанием внутри квартиры и связью с жильцом. Управление общим домом (ваад а-байт) касается общего имущества всего здания, такого как уборка подъезда, лифт и сад, и осуществляется от имени всех жильцов. Риелторские услуги (тивух) заканчиваются в момент подписания договора. Управление недвижимостью — единственная из этих трех услуг, которая сопровождает ваши инвестиции на протяжении всего их срока.

Объем услуг варьируется в зависимости от компании и пакета, но полное управление обычно включает в себя следующие этапы:

Определение корректной арендной платы в соответствии с рынком, фотосъемка и реклама объекта, его показ потенциальным арендаторам и координация визитов. Точное ценообразование и правильный маркетинг сокращают время простоя квартиры, и это один из аспектов, благодаря которому профессиональное управление окупает себя.

Финансовая проверка, проверка биографии, стабильности занятости и соответствия требованиям объекта. Правильный предварительный отбор значительно снижает риск задержек платежей, ущерба и конфликтов в будущем.

Составление договора, соответствующего Закону об аренде и защищающего вас, определение подходящих гарантий (битхонот) и проверка поручителей, а также перевод текущих счетов на имя арендатора.

Ежемесячный мониторинг арендных платежей, раннее выявление задержек и немедленное принятие мер при необходимости. Задержка, выявленная в первую неделю, — это небольшая проблема; задержка, обнаруженная через три месяца, — это большая проблема.

Устранение неисправностей с привлечением специалистов, текущее и профилактическое обслуживание, а также проверка состояния объекта. В Flamingo, например, жилец может сообщить о неисправности через WhatsApp-бот, после чего создается заявка на обслуживание, и специалист связывается с ним.

Единый центр для вопросов и обращений жильцов, чтобы они не звонили вам, и вам не нужно было быть на связи в любое время суток.

Систематизированные отчеты о доходах, расходах и неисправностях, чтобы вы в любой момент знали, что происходит с вашей недвижимостью, не задавая вопросов.

Отправка юридических уведомлений и, при необходимости, сопровождение в разбирательствах с арендаторами, от взыскания долга до выселения арендатора, который не платит. Это та часть, важность которой многие владельцы квартир осознают только тогда, когда она им действительно понадобится.

• Инвесторам с несколькими объектами – когда у вас больше одной квартиры, управление превращается в настоящую работу.
• Владельцам, живущим далеко от объекта – в другом городе или за границей, без возможности приехать при необходимости.
• Занятым людям – чье время стоит дороже, чем плата за управление.
• Тем, кто сдает жилье впервые – кто не знаком с законами, рынком и возможными «подводными камнями».
• Владельцам унаследованной недвижимости – кто не планировал становиться арендодателем и ищет организованное решение.

С другой стороны, тот, кто живет рядом со своей единственной квартирой, имеет время, опыт и знаком с законами, а также получает удовольствие от самостоятельного управления, может справиться и без полного управления, возможно, воспользовавшись лишь частичным сервисом.

• Время и доступность: Самостоятельное управление: вы — контактное лицо при любой неисправности и по любому вопросу; Профессиональное управление: компания решает проблемы, вы получаете отчет
• Отбор арендаторов: Самостоятельное управление: зависит от опыта и интуиции; Профессиональное управление: финансовая проверка, проверка биографии и стабильности занятости
• Сбор платежей: Самостоятельное управление: задержка платежа иногда обнаруживается поздно; Профессиональное управление: ежемесячный контроль и немедленные действия
• Время простоя квартиры: Самостоятельное управление: зависит от вашего свободного времени на маркетинг; Профессиональное управление: профессиональное ценообразование и маркетинг
• Юридические знания: Самостоятельное управление: приходится учиться в процессе; Профессиональное управление: действия в соответствии с законом и юридическое сопровождение
• Расстояние до объекта: Самостоятельное управление: сложно из другого города или из-за границы; Профессиональное управление: не имеет значения, где вы живете
• Стоимость: Самостоятельное управление: без платы за управление; Профессиональное управление: плата за управление, которая уменьшает чистый доход
• Контроль: Самостоятельное управление: полный контроль над каждым решением; Профессиональное управление: меньше прямого контроля над мелкими решениями

Настоящий вопрос не в том, стоит ли управление денег, а в том, окупает ли оно себя. Точное ценообразование арендной платы, сокращение месяцев простоя и предотвращение дорогостоящих ошибок, таких как ненадлежащая проверка арендатора, во многих случаях покрывают плату за управление, а иногда и приносят дополнительную выгоду.

Не каждому владельцу недвижимости нужен одинаковый уровень обслуживания. Многие компании предлагают несколько уровней:

• Базовый сервис – инструменты и технологии, реклама объекта и канал связи с жильцами, при этом взаимодействие с жильцами остается на вас. В Flamingo, например, пакет START включает WhatsApp-бот для жильцов и публикацию объекта в системе, но не включает отбор арендаторов и юридическое сопровождение.
• Полное управление – компания берет на себя ответственность за все этапы: сдачу в аренду, отбор, договор, сбор платежей, обслуживание, сервис для жильцов и юридическое сопровождение. В Flamingo это пакеты PRO и ELITE 360, последний из которых также включает портал для владельцев, отчет 360 и определенный SLA.

Выбор зависит от того, сколько у вас времени и опыта, и насколько для вас важно не быть тем, к кому обращаются, когда что-то идет не так.

Цена варьируется в зависимости от объема услуг, типа недвижимости и компании. Распространенные модели — это процент от ежемесячной арендной платы или фиксированная ежемесячная сумма, а иногда и отдельная плата за такие услуги, как поиск нового арендатора. При сравнении предложений важно проверять, что именно включено в стоимость, а не только саму цифру. В Flamingo цены и состав каждого пакета подробно описаны на странице пакетов и цен.

Несколько вопросов, которые стоит задать любой компании перед подписанием договора:

• Как происходит отбор арендаторов и что именно вы проверяете?
• Что происходит при задержке платежа и как быстро вы реагируете?
• Как вы устраняете неисправности и кто ваши подрядчики?
• Какую отчетность я буду получать и с какой периодичностью?
• Предоставляется ли юридическое сопровождение и что оно включает?
• Что именно включено в стоимость, а что оплачивается отдельно?

• Квартира простаивала пустой более месяца между арендаторами, и это случалось не раз.
• Вы обнаружили задержку платежа слишком поздно, когда долг уже накопился.
• Вы не уверены, что ваш договор соответствует закону, или не знаете, что можно требовать от арендатора.
• Каждая неисправность превращается в целый проект со звонками, согласованиями и поиском мастеров.
• Вы переехали далеко от объекта или планируете приобрести еще одну недвижимость.

Если вы узнали себя хотя бы в двух из этих пунктов, вероятно, время, которое вы вкладываете в квартиру, уже обходится вам дороже, чем кажется.

В Flamingo мы управляем сотнями объектов по всему Израилю, с севера до юга. Мы сочетаем профессиональную команду менеджеров с передовой системой для управления арендаторами, сбора арендной платы и технического обслуживания, а также предоставляем владельцам недвижимости сопровождение нашей юридической команды. Таким образом, владельцы квартир, независимо от того, живут ли они рядом с объектом, в другом городе или за границей, получают одинаково высокий уровень обслуживания и ту же прозрачность.

Хотите, чтобы квартира управляла сама собой? Ознакомьтесь с нашими пакетами управления недвижимостью на странице для инвесторов и выберите подходящий вам уровень спокойствия.