Налог на доход от аренды: три схемы налогообложения и как выбрать (обновлено на 2026 год)

Это руководство описывает основные правила налогообложения дохода от сдачи жилья в аренду частным лицом по состоянию на 2026 год. Оно не заменяет налоговую консультацию, и мы рекомендуем обсудить ваш конкретный случай с аудитором.

Доход от сдачи жилых квартир в аренду освобождается от налога, если общая ежемесячная арендная плата со всех квартир вместе не превышает потолок освобождения. В 2026 году этот потолок составляет 5,654 ₪ в месяц.

Когда доход превышает потолок, освобождение не исчезает сразу, а уменьшается: сумма, освобожденная от налога, сокращается на величину превышения, а с оставшейся части налог уплачивается по налоговым ступеням. Когда ежемесячный доход достигает двойного размера потолка, около 11,308 ₪, освобождение от налога полностью отменяется.

Основные условия: квартира используется для проживания, и проверка производится по каждому месяцу отдельно.

Фиксированный налог в размере 10% на всю сумму арендной платы, с первого шекеля, без ступеней и без потолка. При этой схеме нельзя вычитать расходы, такие как ремонт, амортизация или проценты по кредиту. Налог уплачивается один раз в год, до 30 января следующего года.

Эта схема проста и удобна, и обычно выгодна, когда доход выше потолка освобождения, а расходы невелики.

Доход от аренды суммируется с остальными вашими доходами и облагается налогом в соответствии с налоговыми ступенями. Для дохода от аренды первая налоговая ступень обычно составляет 31%, но для тех, кому исполнилось 60 лет, ступени начинаются со значительно более низких ставок, иногда с 10%. Преимущество этой схемы: можно вычитать расходы, такие как амортизация, проценты по ссуде на покупку недвижимости, расходы на ремонт и плату за управление.

Эта схема подходит в основном тем, у кого высокие расходы, или арендодателям старше 60 лет, для которых действуют низкие налоговые ступени.

• *Налоговая ставка: Освобождение: 0% до потолка; налог по ступеням на сумму превышения; 10%: 10% на весь доход; Ступени*: по налоговым ступеням, обычно от 31% (ниже для лиц старше 60 лет)


• *Вычет расходов: Освобождение: нет; 10%: нет; Ступени*: да


• *Кому подходит: Освобождение: доход ниже потолка или близок к нему; 10%: высокий доход и низкие расходы; Ступени*: высокие расходы или возраст 60+


• *Сложность: Освобождение: низкая; 10%: низкая; Ступени*: более высокая, требует подачи отчета

Арендодатель 45 лет, одна квартира со стоимостью аренды 7,500 ₪ в месяц (согласно потолку 2026 года):

• При схеме с освобождением от налога: Превышение потолка составляет 1,846 ₪, поэтому освобождаемая от налога сумма уменьшается до 3,808 ₪. Оставшийся облагаемый доход, 3,692 ₪, облагается налогом по ставке 31%, что составляет около 1,145 ₪ налога в месяц.


• При 10% схеме: 750 ₪ налога в месяц со всей суммы в 7,500 ₪.

При налогообложении по ступеням облагаемый доход — это арендная плата за вычетом расходов, понесенных для получения этого дохода. Среди общепринятых расходов: амортизация здания, проценты по ссуде на покупку недвижимости, ремонт и техническое обслуживание, страхование и плата за управление. Капитальные расходы, такие как ремонт с целью повышения доходности недвижимости, рассматриваются отдельно. Чтобы воспользоваться вычетом, необходим строгий учет и квитанции, поэтому эта схема подходит в основном тем, кто ведет дела своей недвижимости упорядоченно.

Распространенная ситуация: у вас есть одна квартира, вы ее сдаете, а сами живете в арендованном жилье, например, в другом городе. Для этого случая в последние годы был добавлен подвариант в рамках 10% схемы, который позволяет при определенных условиях вычесть уплачиваемую вами арендную плату (в пределах годового лимита) и заплатить 10% только с остатка. Условия подробно прописаны, поэтому стоит проверить с аудитором, соответствуете ли вы им.

• Потолок рассчитывается на все квартиры вместе, а не на каждую квартиру отдельно. Для тех, у кого несколько квартир, освобождение от налога быстро уменьшается.


• Нельзя комбинировать освобождение и 10% налог для одной и той же квартиры. Однако, если у вас несколько квартир, иногда можно выбрать разную схему для каждой из них, в соответствии с правилами.


• Можно менять схему налогообложения из года в год, но не ретроактивно.


• Потолок и налоговые ступени обновляются, поэтому стоит пересматривать свой выбор в каждом налоговом году.


• Обязанность подачи отчетности может существовать даже при отсутствии налоговых платежей, в зависимости от ситуации. Проконсультируйтесь с аудитором.

• Предполагать, что освобождение от налога распространяется на каждую квартиру отдельно – потолок применяется к общей сумме дохода со всех квартир.


• Забыть уплатить налог по 10% схеме – годовой платеж должен быть произведен до 30 января, даже без требования от Налогового управления.


• Не сохранять квитанции – а потом обнаружить, что схема с налоговыми ступенями была бы выгоднее, но нет возможности доказать расходы.


• Не пересматривать выбор каждый год – изменение арендной платы, возраста или количества квартир может сделать другую схему более выгодной.

Выбор правильной схемы налогообложения, особенно схемы с налоговыми ступенями, зависит от точного учета доходов и расходов. В Flamingo все платежи, расходы и квитанции по объекту недвижимости собраны на портале для владельцев и в упорядоченных отчетах, так что в конце года у вас и у вашего аудитора вся информация будет в одном месте.

Хотите, чтобы ваша квартира управлялась упорядоченно, включая отчетность? Оставьте свои данные на нашей странице для инвесторов, а также ознакомьтесь с инструментами для инвесторов на нашем сайте.