Управление недвижимостью по всей стране: что меняется в зависимости от региона, а что остается неизменным

• Закон – Закон об аренде и ссуде, правила предоставления гарантий и проведения ремонта, а также процедуры выселения арендаторов действуют повсеместно.


• Необходимость проверки – арендатор, не прошедший должную проверку, представляет собой риск в любом городе.


• Сбор платежей и контроль – просрочка, выявленная на ранней стадии, — это небольшая проблема в любом месте.


• Прозрачность для собственника – упорядоченная отчетность важна для квартиры в Димоне не меньше, чем для квартиры в Рамат-Гане.

Высокий спрос, высокая арендная плата и относительно быстрая сменяемость жильцов. Здесь задача часто заключается не столько в том, чтобы найти арендатора, сколько в том, чтобы сделать правильный выбор из множества кандидатов, установить верную цену на конкурентном рынке и поддерживать квартиру в состоянии, оправдывающем ее стоимость. Ожидания арендаторов в отношении уровня обслуживания и доступности также высоки.

Очень разнородный рынок: студенты, семьи, общины с особыми потребностями и иностранные резиденты, владеющие квартирами для частичного проживания. Множество старых зданий требуют внимания к обслуживанию, а сезонность, связанная с учебным годом, влияет на сроки сдачи в аренду.

Как правило, цены на покупку ниже, чем в центре, что привлекает инвесторов, ищущих доходность. Большое количество старых зданий требует профилактического обслуживания, а аудитория арендаторов включает студентов, семьи и работников промышленных зон и больниц.

Рынок, где студенты и молодые арендаторы составляют значительную часть спроса, с относительно высокой сменяемостью жильцов и сезонностью, привязанной к учебному году. Хорошее управление здесь измеряется способностью сократить время простоя между арендаторами и эффективно управлять договорами и передачей квартир.

Низкая стоимость входа и потенциал доходности, но при этом рынок меньше и кандидатов меньше. Здесь каждый месяц простоя более ощутим, поэтому точное ценообразование, широкая маркетинговая кампания и тщательная проверка кандидатов особенно важны.

Правильная арендная плата — это не просто цифра с сайта объявлений. Она определяется сочетанием местных факторов: цены реальных сделок по аренде в том же районе, состояние здания и квартиры, этаж, наличие парковки и лифта, близость к транспорту, учебным заведениям и местам работы, а также сезон аренды. На конкурентном рынке, как в центре страны, точное ценообразование определяет, будет ли квартира сдана за неделю или простоит месяц. На менее активном рынке оно помогает выбрать между качественным арендатором и компромиссным вариантом.

В городах с большим количеством студентов, таких как Иерусалим, Хайфа и Беэр-Шева, спрос концентрируется в месяцы перед началом учебного года. В центре страны спрос более стабилен в течение года, но и там лето — горячий сезон из-за семей, переезжающих до начала учебного года. Планирование даты окончания договора так, чтобы она приходилась на высокий сезон, — это простой способ сократить время простоя квартиры.

Многие инвесторы владеют недвижимостью в нескольких регионах: одна квартира в центре, одна на севере и одна на юге. Управление с тремя разными риелторами, тремя сантехниками и тремя разными системами отчетности быстро превращается в хаос. Преимущество управляющей компании, работающей по всей стране, — в единообразии: одна система, единые стандарты проверки и контроля, и один отчет по всем объектам в одном месте.

• Присутствие на месте – есть ли кто-то, кто приезжает на объект, проводит проверки и сопровождает специалистов в вашем регионе?


• Сеть местных специалистов – кто приезжает для выполнения ремонта и как быстро?


• Знание местного рынка – как определяется арендная плата и кто является целевой аудиторией арендаторов?


• Единая система для всех объектов – есть ли портал или сводный отчет, даже если объекты разбросаны по стране?


• Единый стандарт – одинаковый процесс проверки, единый договор и тот же уровень контроля везде.

Помимо региона, тип недвижимости также меняет характер управления. Студенческая квартира с несколькими жильцами требует договора, определяющего солидарную ответственность, управления сменой жильцов и особого внимания к износу. Семейная квартира, как правило, привлекает долгосрочных арендаторов, и в этом случае удержание жильца важнее любого повышения арендной платы. Квартира в новом здании с гарантией от застройщика требует контроля за устранением недоделок (בדק בית), а частный дом нуждается в уходе за садом, крышей и системами, которые в многоквартирном доме обслуживаются домовым комитетом (ваад байт). Хорошая управляющая компания адаптирует свой подход не только к городу, но и к самому объекту.

В Flamingo мы управляем сотнями объектов по всей стране. Мы сочетаем реальную команду на местах, передовую систему для управления арендаторами, сбором платежей и техническим обслуживанием, а также портал для собственников, где можно видеть все объекты в одном месте, наряду с периодическими проверками, фотодокументацией и отчетом 360° о состоянии недвижимости. Таким образом, владелец недвижимости в Хайфе и владелец в Беэр-Шеве получают одинаковый уровень обслуживания с адаптацией к местному рынку.

У вас есть один или несколько объектов недвижимости в любой точке страны? Оставьте свои данные на странице для инвесторов, и мы разработаем для вас план управления, соответствующий вашему рынку.