Выселение неплатящего арендатора: полное пошаговое руководство для владельцев квартир

Для выселения арендатора необходимо основание, то есть нарушение договора аренды или окончание срока аренды. Наиболее распространенные случаи:

• Неуплата арендной платы – самое частое основание, обычно после просрочки в один-два месяца подряд.


• Отказ освободить квартиру по окончании срока договора – договор закончился, не был продлен, а арендатор просто остается в квартире.


• Неуплата текущих счетов – арнона, электричество, вода, домовой комитет (ваад байт), которые в конечном итоге могут быть взысканы с владельца недвижимости.


• Причинение ущерба имуществу или использование его вопреки условиям договора.


• Сдача в субаренду или заселение дополнительных жильцов без вашего согласия.

Когда вы доходите до точки кипения, велик соблазн решить проблему «самостоятельно». Но закон запрещает самоуправство, и владелец квартиры, действующий силой, может оказаться ответчиком в суде, а иногда и столкнуться с уголовным преследованием. Поэтому ни в коем случае не делайте следующего:

• Не меняйте замок и не препятствуйте доступу арендатора в квартиру.


• Не отключайте электричество, воду или газ.


• Не выносите вещи арендатора из квартиры.


• Не угрожайте, не беспокойте и не приходите в квартиру без согласования.

Соберите договор аренды, подтверждения полученных и неполученных платежей, вернувшиеся чеки, переписку в WhatsApp и по электронной почте, а также любые другие релевантные документы. Хорошая документация сокращает процесс и усиливает вашу позицию в суде.

Официальное уведомительное письмо, желательно от адвоката, дает понять арендатору, что дело серьезное. Во многих случаях одно только такое письмо приводит к урегулированию долга или добровольному выселению, экономя месяцы судебных разбирательств. Даже если нет, оно послужит важным доказательством в дальнейшем.

Проверьте, какие гарантии предусмотрены договором: банковская гарантия, гарантийный чек, долговая расписка (штар хов) или поручители. Правильная реализация гарантий может покрыть часть долга, но важно делать это в соответствии с условиями договора и Законом об аренде и займе, чтобы не столкнуться со встречными исками.

Иск о выселении арендатора регулируется Положениями о гражданском судопроизводстве от 2018 года (תשע"ט-2018) и рассматривается в рамках ускоренного судопроизводства. Законодатель понимает, что каждый месяц, в течение которого арендатор занимает квартиру не платя, наносит реальный ущерб владельцу, поэтому были установлены особенно короткие сроки.

Иск подается в мировой суд (Бейт мишпат ха-Шалом) по месту нахождения недвижимости. В заголовке иска должно быть прямо указано, что это «Иск о выселении арендатора». К иску прилагаются договор аренды, документы, доказывающие нарушение, и письменные показания под присягой (тацхир).

Арендатор получает всего 30 дней со дня получения искового заявления на подачу возражения на иск (ктав хагана), в отличие от более длительных сроков в обычных процессах. Если он не подаст возражение в срок, суд вправе вынести решение в отсутствие защиты.

В делах о выселении не проводится предварительное судебное заседание (кдам мишпат). Суд назначает слушание, которое должно состояться не позднее чем через 30 дней после подачи последнего возражения на иск, и стороны сразу переходят к основному разбирательству.

Как правило, суд должен вынести решение в течение 14 дней после окончания слушания, а зачастую оно выносится в тот же день.

Важный момент, о котором многие владельцы квартир не знают: в иске о выселении арендатора можно требовать только выселения. Денежный долг – неуплаченная арендная плата, счета и ущерб – взыскивается в рамках отдельного иска, который можно подать параллельно без специального разрешения суда. Именно это разделение позволяет процессу выселения проходить быстро.

Подробнее об услуге: Юридическое сопровождение для владельцев недвижимости

График рассмотрения иска о выселении арендатора – кратко

• Подача иска: Подача в мировой суд и вручение арендатору · Сразу после принятия решения действовать


• Возражение на иск: Арендатор подает свои аргументы и документы · До 30 дней с момента получения иска


• Судебное заседание: Одно концентрированное заседание, без предварительного слушания · До 30 дней с момента подачи последнего возражения


• Судебное решение: Решение о выселении и установление срока · До 14 дней с момента окончания заседания


• Исполнение: Если арендатор не выезжает – обращение в Службу судебных приставов · В соответствии с процедурой исполнительного производства

В большинстве случаев судебного решения о выселении достаточно, чтобы арендатор покинул квартиру. Если он продолжает отказываться, открывается дело в Службе судебных приставов (Оцаа ле-Поаль) для исполнения решения суда. Арендатор получает предупреждение, и если и после этого он не выселяется, назначается дата принудительного выселения, которое проводится сотрудниками службы при необходимости с помощью полиции.

На этом этапе опытное юридическое сопровождение имеет решающее значение: правильная подача заявлений, соблюдение сроков и постоянный контроль предотвращают ненужные задержки.

Это вопрос, который нам задают чаще всего, и честный ответ: все индивидуально. Согласно срокам, установленным в законе, с момента подачи иска до вынесения решения может пройти около двух-трех месяцев. Если арендатор сотрудничает или если уведомительное письмо приводит к соглашению о выселении, это может произойти быстрее. Если же арендатор уклоняется от получения документов, просит отсрочек или дело доходит до исполнительного производства, процесс затягивается.

Одно ясно: каждая неделя ожидания стоит вам денег. Владельцы квартир, которые действуют быстро, с упорядоченной документацией и юридическим сопровождением с самого начала, завершают процесс раньше и с меньшими потерями.

Самое быстрое выселение – то, которое не пришлось проводить. Несколько простых шагов значительно снижают риск:

• Тщательный отбор арендаторов – проверка финансовой состоятельности, стабильности занятости и рекомендаций от предыдущих арендодателей.


• Профессиональный договор аренды – с четкими пунктами о нарушениях, механизмом выселения и соответствующими гарантиями.


• Ежемесячный сбор и контроль – выявление просрочки уже в первый месяц, до того как долг вырастет.


• Быстрое реагирование – официальное уведомление при первом же нарушении, вместо того чтобы ждать и надеяться, что все само уладится.

В Flamingo мы управляем сотнями объектов по всей стране и знаем, что момент, когда арендатор перестает платить, — это момент, когда владельцам недвижимости больше всего нужны спокойствие и уверенность. Поэтому мы предлагаем юридическое сопровождение по выселению арендаторов при поддержке юридической команды, которая работает с нами на постоянной основе:

• Анализ ситуации и документов, оценка самого быстрого пути к решению проблемы.


• Отправка юридически грамотных уведомлений и ведение переговоров с арендатором для достижения добровольного выселения, когда это возможно.


• Подача иска о выселении и сопровождение процесса до вынесения судебного решения.


• Ведение исполнительного производства в Службе судебных приставов и параллельная работа по взысканию долга.


• И в конце пути – поиск нового, проверенного арендатора, чтобы недвижимость снова начала быстро приносить доход.

Информация в этой статье носит общий характер и не является юридической консультацией. Каждый случай индивидуален, и перед принятием мер рекомендуется проконсультироваться с адвокатом.