Доходность от сдачи квартиры в аренду: как ее рассчитать и 8 способов повысить

Годовая арендная плата, разделенная на стоимость квартиры. Эту цифру все цитируют, но она не учитывает никаких расходов.

Фактический годовой доход после вычета расходов, разделенный на общую сумму инвестиций. Расходы включают техническое обслуживание и ремонт, страхование, плату за управление, налоги, месяцы, когда квартира пустовала. В общую сумму инвестиций также стоит включить налог на покупку, гонорар адвоката и первоначальный ремонт.

Наглядный пример:

• *Стоимость квартиры: Сумма*: 1,800,000 ₪


• *Арендная плата: 5,500 ₪ × 12: Годовая сумма*: 66,000 ₪


• *Валовая доходность (брутто): Годовая сумма*: около 3.7%


• *За вычетом: один месяц простоя: Годовая сумма*: 5,500 ₪


• *За вычетом: обслуживание, страховка и прочие расходы: Годовая сумма*: 6,000 ₪


• *Доход до налогообложения: Годовая сумма*: 54,500 ₪


• *Чистая доходность до налогообложения: Годовая сумма*: около 3%

Этот расчет показывает, где теряются деньги: каждый месяц простоя и каждый непредотвращенный ремонт напрямую снижают доходность. Отсюда и вытекают способы ее повышения.

Арендная плата ниже рыночной — это ежемесячная потеря денег; слишком высокая арендная плата приводит к простою квартиры. Анализ рынка перед каждой сдачей в аренду и каждым продлением договора — самый простой и выгодный шаг.

Один месяц простоя в год снижает годовой доход примерно на 8%. Начинайте поиск новых жильцов до того, как съедет текущий, организуйте просмотры в течение периода предварительного уведомления и подготовьте квартиру заранее.

Механизм индексации по индексу потребительских цен или согласованное обновление при каждом продлении договора предотвращает обесценивание дохода с годами. Калькулятор индексации на нашем сайте поможет проверить, какой должна была бы быть ваша арендная плата сегодня.

Каждая смена жильца сопряжена с расходами: месяц простоя, уборка, покраска и поиск новых арендаторов. Хороший жилец, который остается еще на год, часто ценнее небольшого повышения арендной платы. Быстрое устранение неисправностей и справедливое отношение — это инвестиция.

Ежегодная проверка бойлера, герметизация перед зимой и своевременное устранение небольшой протечки обходятся гораздо дешевле, чем ремонт крупного ущерба. Профилактическое обслуживание сокращает расходы и сохраняет стоимость недвижимости.

Покраска, новое освещение, новые смесители, кондиционер или шкафы могут оправдать более высокую арендную плату и сократить время поиска жильцов. Перед каждым улучшением посчитайте, за какой срок оно окупится.

Выбор между освобождением от налога («птор»), 10%-ным налогом и налогообложением по прогрессивной шкале может изменить чистый доход на тысячи шекелей в год. Рекомендуется пересматривать свой выбор ежегодно с бухгалтером.

Плата за управление — это расход, но хорошее управление работает как раз по большинству вышеперечисленных пунктов: ценообразование, сокращение времени простоя, отбор жильцов, сбор платежей и профилактическое обслуживание. Во многих случаях оно окупает себя.

Текущая доходность от аренды — это лишь часть общей картины. В инвестиционной недвижимости значительная часть прибыли в долгосрочной перспективе поступает от роста стоимости объекта. С другой стороны, ипотечное финансирование полностью меняет расчеты: оно увеличивает доходность на собственный капитал, когда все идет хорошо, и повышает риски, когда дела идут плохо. Поэтому при сравнении объектов важно смотреть и на текущую доходность, и на потенциал роста стоимости, и на структуру финансирования. Симулятор сделок на нашем сайте позволяет проверить это сочетание.

• Оставлять арендную плату неизменной годами, не сверяясь с рынком.


• Выбирать первого попавшегося жильца, лишь бы квартира не пустовала, и расплачиваться за это позже.


• Откладывать ремонт, пока мелкая неисправность не превратится в серьезный ущерб.


• Не отслеживать расходы и, как следствие, не знать реальную доходность.

Доходность — это не та цифра, которую рассчитывают один раз при покупке. Чтобы управлять ею, нужно отслеживать ее каждый год: сколько денег фактически поступило, сколько и на что было потрачено, сколько месяцев квартира пустовала и как изменилась арендная плата по сравнению с рынком. Систематический учет каждого платежа и расхода, в таблице или в специальной системе, позволяет вовремя выявлять тенденции и принимать более взвешенные решения: когда повышать арендную плату, когда делать ремонт, а когда, возможно, и продавать.

В Flamingo мы измеряем свой успех тем, что остается у вас в конце года. В большинстве случаев мы окупаем плату за управление за счет точного повышения арендной платы, сокращения времени простоя и предотвращения дорогостоящих ошибок. На портале для владельцев вы увидите все платежи, доходы и расходы по каждому объекту в одном месте.

Хотите узнать реальную доходность вашей недвижимости? Оставьте свои данные, и мы подготовим для вас полный отчет.