אחת ולתמיד – איך מחשבים תשואה לנכס?

רכישת נדל”ן הינה כלי השקעה אטרקטיבי שעשוי להניב עבורכם רווחים נאים.
חישוב נכון של התשואה בשלב מוקדם תוך מתן דגש לפרמטרים מסוימים עשוי לחדד עבורכם את כדאיות העסקה – לטוב או לרע.
כך תעשו זאת נכון!

שוק הנדל”ן בישראל צובר תאוצה בעשורים האחרונים בקצב מהדהד.
הנסיקה בענף הדיור בצירוף מחירי השכירות שנסקו בעשרות אחוזים הן באזורי הביקוש והן בפריפריה, מובילים יותר ויותר ישראלים לרכוש נכס נדל”ן כאפיק השקעה אטרקטיבי, באמצעותו הם שואפים לייצר עבורם או ליקיריהם תשואה לטווח הארוך.

לעיתים יתכן כי כבר מצאתם את ”הכלה המושלמת” – נכס אולטימטיבי שעונה על כל הקריטריונים – ברמת המיקום הגיאוגרפי, המחיר וכן ביחס לזכויות בנייה או אפשרויות עתידיות קורצות שעשויות להעלות את ערכו.

עם זאת, קיים לא אחת כחלק מתהליך חיפוש הנכס גם טעם לפגם, הנגרם לאור העובדה כי חלק ניכר מהמשקיעים אינם מבינים כיצד בכלל מחשבים את התשואה.
בורות זו עשויה לגרום להם לשגיאות קשות ולחישוב מוטעה מלכתחילה של גובה התשואה, שעלול להוביל בסופו של יום גם להפסדים כספיים ולעוגמת נפש של ממש.

איך מחשבים תשואה לנכס

אז איך מחשבים תשואה לנכס?

ישנן שתי גישות לחישוב תשואה לנכס נדל”ן (בניין, דירה, משרד, חנות או אפילו חניה).
מומלץ לערוך חישוב של שתי הגישות גם יחד על מנת לקבל מבעוד מועד את התמונה המספרית המלאה שתסייע לכם לקבל החלטות מושכלות על סמך נתונים.

חישוב ברוטו – מדובר בשיטת החישוב השכיחה בשוק, על בסיס משוואה של 12 חודשי שכירות כפול גובה השכירות החודשי, כאשר את התוצאה המתקבלת יש לחלק למחיר הנכס.

דוגמא לחישוב תשואת ברוטו: פלוני אלמוני שרכש דירה בחיפה בסכום של 700,000 שקלים ומקבל בגינה שכירות חודשית בסך 3000 ש”ח, הרי שחישוב תשואת הברוטו ייראה כך:

3000 ש”ח X 12 חודשי שכירות = 36,000 ש”ח.
36,000 ש”ח / 700,000 ש”ח = 0.051 (5.1% תשואה)

חישוב ריאלי – שיטת חישוב רחבה המתבססת על סמך הנתונים הריאליים הגלומים ברכישת הנכס ובתפעולו השוטף.
חישוב שכזה מתייחס לתפוסת הזמן בה הנכס מושכר/ריק, כלומר מספר החודשים בהם הנכס מושכר בפועל לאורך השנה, כמו גם להוצאות נוספות במעמד רכישת הנכס, כדוגמת מיסים (מס שבח, מס רכישה), עלויות תיווך ועוד.

פרמטר נוסף שחישוב ריאלי כולל בתוכו הינו אפשרות לעליית ערך הנכס.
לא אחת נוטים המשקיעים להתעלם מנתון זה, חרף היותו בעל חשיבות עליונה וכזה שעשוי להגדיל משמעותית את אחוז התשואה ברמה השנתית.
כך למשל, באם עליית ערך הנכס השנתית של הנכס היא בגובה 3%, הרי שמדובר בעליית ערך קבועה אותה יש להוסיף לגובה השכירות השנתי.
כך בסופו של דבר מתקבלת תשואה גבוהה יותר בהשוואה לתשואת הברוטו.
יצוין כי זהו חישוב שונה מעסקאות אקזיט בנדל”ן או בתעשיות מקבילות, בהן שאיפתו של המשקיע היא לרכוש נכס או מוצר, להשביח אותו ולמכור אותו מיד לכל המרבה במחיר. 

בד בבד, יש לציין טעות נפוצה שמשקיעים נוטים לבצע הכוללת התעלמות מהכנסת ההוצאות השוטפות הכרוכות בתפעול הנכס ברמה השוטפת, לרבות עלויות ניהול הנכס ותחזוקתו, דייר בעייתי שמעכב תשלומים או כלל אינו משלם והיד עוד נטויה).
מומלץ להיעזר בחברת ניהול מקצועית ובעלת ניסיון, כדוגמת פלמינגו ניהול ואחזקות נדל”ן, אשר תוכל למנוע מכם ביצוע שגיאות תוך גילוי בקיאות בדקויות, שלעיתים אדם מן השורה אינו מעורה בהן.

דוגמא לחישוב תשואה ריאלית: על בסיס עסקת הנדל”ן שביצע פלוני אלמוני בחיפה אותה רכש בסכום של 700,000 ש”ח.
אמנם הוא מרוויח 3000 ש”ח דמי שכירות בחודש, אלא שלאחר שקלול נתונים שכללו דייר בעייתי שלא שילם במשך 3 חודשים, כמו גם עלויות שיפוצים בדירה והוצאות למתווך, ירד הרווח החודשי לסכום של 2500 ש”ח בלבד.
כך על פי שיטת חישוב הנטו, אחוז התשואה המתקבל הינו נמוך משמעותית.

2500 ש”ח X 12 חודשי שכירות = 30,000 ש”ח.
30,000 ש”ח / 700,000 ש”ח = 0.042 (4.2% תשואה).

חישוב תשואה על ההון העצמי – שיטת חישוב נוספת המיועדת למשקיעים בעלי תכנית עבודה מוגדרת, המסתייעים בהון עצמי לטובת רכישת נכס נדל”ן.

דוגמא לחישוב תשואה על ההון העצמי: פלוני אלמוני אשר רכש דירה בסכום של 700,000 ש”ח ומקבל בגינה שכירות חודשית בסך 3000 ש”ח.
לטובת רכישת הנכס לקח אותו אדם משכנתא מסורתית בסך 490,000 ש”ח, כאשר את היתרה בסך 210,000 ש”ח גייס באמצעות הון עצמי שצבר מבעוד מועד.
במקרה שכזה יישארו בידיו של המשקיע 800 ש”ח בכל חודש, לאחר קיזוז החזר משכנתא חודשי בסך כ-2200 ש”ח (החזר משוער).

אופן חישוב התשואה במקרה שכזה כולל את יתרת שכר הדירה החודשי שנותרת בכיסו של המשקיע (800 ש”ח) כפול 12 חודשי שכירות בשנה.
את התוצאה שקיבלנו יש לחלק בסכום ההון העצמי שגייסנו לטובת רכישת הנכס (210,000 ש”ח).
התוצאה תחשוף את התשואה המוערכת.

800 ש”ח X 12 חודשי שכירות = 9600 ש”ח.
9600 ש”ח / 210,000 ש”ח = 0.0457 (4.57% תשואה).

יצוין כי מדובר באחוז תשואה משוער בלבד, שעשוי לגדול בשיעור משמעותי בעזרת תכנון פיננסי נכון, לרבות הגדרת זמנים נכונה (החלטה מראש לגבי מספר שנים בהן הנכס יושכר ותקופה מדויקת במהלכה יוצע למכירה) ופריסת משכנתא בתנאים נוחים. כל אלו ועוד עשויים להשפיע לאין ערוך על אחוז התשואה שלכם.

תשואה מחשבים רק בעזרת פלמינגו ניהול ואחזקות נדל''ן

תהליך חישוב תשואה כאמור כרוך בעבודת הכנה מקדימה וצורך במגוון רחב של נתונים, שיאפשרו לקבל תמונת מצב בהירה ככל הניתן על כדאיות העסקה.

כאן נכנסת לתמונה פלמינגו ניהול ואחזקות נדל”ן, חברה מקצועית ובעלת מוניטין בענף, אשר חרתה על דגלה סיוע מקיף לציבור המשקיעים המעוניין בבחינת איכות הנכס אותו הם מעוניינים לרכוש.

באמצעות מכלול השירותים שמציעה פלמינגו, היא מיטיבה להעניק למשקיעים נתונים מדויקים הנחוצים לצורך חישוב תשואה, בעזרת צוות שירות לקוחות איכותי ומסור הפועל לאורך רוב שעות היממה.

פלמינגו משמשת למעשה כמסנן של בעל הדירה מול הדייר.
צוות המומחים של החברה מבצע בדיקה מעמיקה ביחס לכל עלות הכרוכה בתפעול השוטף של הנכס, מתוך רצון לברור כל תשלום ולוודא האם הוא אכן מחויב המציאות (לעיתים מתגלה למשל כי עלויות מסוימות אינן חלות על הבעלים, אלא על הדייר עצמו, מה שמונע ירידה של התשואה בגין התשלום).

בנוסף, צוות השכרות ה-IN HOUSE של פלמינגו, הכולל סוכנים מקצועיים, מסייע בהשכרה מהירה של הנכס ללא דיחוי – נתון בעל ערך עליון שמקצר לאין ערוך את זמן ההמתנה עד להשכרת הנכס, וכפועל יוצא מכך מסייע בהעלאת התשואה.

בזכות ההיכרות העמוקה עם שוק הנדל”ן לאורכו ולרוחבו, הוכיחה פלמינגו, המשמשת כחברת ניהול ואחזקות הנדל”ן המובילה בחיפה והקריות, כיצד היא יודעת לתמחר כל נכס באופן מיטבי תוך התאמה מלאה של התשואה לסטטיסטיקות ונתוני היצע וביקוש הנהוגים באזור. 

זקוקים גם אתם לסיוע בחישוב תשואה?
מעוניינים לבחון כדאיות של עסקת נדל”ן בטרם תכניסו את היד לכיס?
פלמינגו ניהול ואחזקות נדל”ן היא הכתובת הסופית עבורכם בדרך לקבלת החלטות מושכלות.

לפרטים נוספים צרו איתנו קשר >>

שתפו את הפוסט

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב twitter
שיתוף ב email
שיתוף ב telegram

תן למקצוענים לטפל לך בנכס,
תפנה אלינו וכל השאר עלינו​

פוסטים נוספים

חברת פלמינגו הוקמה בשנת 2017 על ידי שני אנשי הנדל”ן הוותיקים ויק קושניר ואיזי בינייב. החברה הוקמה מתוך הסתכלות על שוק משקיעי הנדל”ן ושוק שוכרי הדירות והבנה אמיתית כי השוק יתום מטיפול מקצועי עבור שני הצדדים בעסקת ההשכרה. 
 
מדיניות פרטיות | תנאי שימוש 

© כל הזכויות שמורות לחברת פלמינגו ניהול ואחזקת נכסים.

דף זה עודכן לאחרונה בתאריך:

Call Now Button