אחת ולתמיד – איך מחשבים תשואה לנכס?

ישנן שתי גישות לחישוב תשואה לנכס נדל”ן (בניין, דירה, משרד, חנות או אפילו חניה).
מומלץ לערוך חישוב של שתי הגישות גם יחד על מנת לקבל מבעוד מועד את התמונה המספרית המלאה שתסייע לכם לקבל החלטות מושכלות על סמך נתונים.

חישוב ברוטו – מדובר בשיטת החישוב השכיחה בשוק, על בסיס משוואה של 12 חודשי שכירות כפול גובה השכירות החודשי, כאשר את התוצאה המתקבלת יש לחלק למחיר הנכס.

דוגמא לחישוב תשואת ברוטו: פלוני אלמוני שרכש דירה בחיפה בסכום של 700,000 שקלים ומקבל בגינה שכירות חודשית בסך 3000 ש”ח, הרי שחישוב תשואת הברוטו ייראה כך:

3000 ש”ח X 12 חודשי שכירות = 36,000 ש”ח.
36,000 ש”ח / 700,000 ש”ח = 0.051 (5.1% תשואה)

חישוב ריאלי – שיטת חישוב רחבה המתבססת על סמך הנתונים הריאליים הגלומים ברכישת הנכס ובתפעולו השוטף.
חישוב שכזה מתייחס לתפוסת הזמן בה הנכס מושכר/ריק, כלומר מספר החודשים בהם הנכס מושכר בפועל לאורך השנה, כמו גם להוצאות נוספות במעמד רכישת הנכס, כדוגמת מיסים (מס שבח, מס רכישה), עלויות תיווך ועוד.

פרמטר נוסף שחישוב ריאלי כולל בתוכו הינו אפשרות לעליית ערך הנכס.
לא אחת נוטים המשקיעים להתעלם מנתון זה, חרף היותו בעל חשיבות עליונה וכזה שעשוי להגדיל משמעותית את אחוז התשואה ברמה השנתית.
כך למשל, באם עליית ערך הנכס השנתית של הנכס היא בגובה 3%, הרי שמדובר בעליית ערך קבועה אותה יש להוסיף לגובה השכירות השנתי.
כך בסופו של דבר מתקבלת תשואה גבוהה יותר בהשוואה לתשואת הברוטו.
יצוין כי זהו חישוב שונה מעסקאות אקזיט בנדל”ן או בתעשיות מקבילות, בהן שאיפתו של המשקיע היא לרכוש נכס או מוצר, להשביח אותו ולמכור אותו מיד לכל המרבה במחיר. 

בד בבד, יש לציין טעות נפוצה שמשקיעים נוטים לבצע הכוללת התעלמות מהכנסת ההוצאות השוטפות הכרוכות בתפעול הנכס ברמה השוטפת, לרבות עלויות ניהול הנכס ותחזוקתו, דייר בעייתי שמעכב תשלומים או כלל אינו משלם והיד עוד נטויה).
מומלץ להיעזר בחברת ניהול מקצועית ובעלת ניסיון, כדוגמת פלמינגו ניהול ואחזקות נדל”ן, אשר תוכל למנוע מכם ביצוע שגיאות תוך גילוי בקיאות בדקויות, שלעיתים אדם מן השורה אינו מעורה בהן.

דוגמא לחישוב תשואה ריאלית: על בסיס עסקת הנדל”ן שביצע פלוני אלמוני בחיפה אותה רכש בסכום של 700,000 ש”ח.
אמנם הוא מרוויח 3000 ש”ח דמי שכירות בחודש, אלא שלאחר שקלול נתונים שכללו דייר בעייתי שלא שילם במשך 3 חודשים, כמו גם עלויות שיפוצים בדירה והוצאות למתווך, ירד הרווח החודשי לסכום של 2500 ש”ח בלבד.
כך על פי שיטת חישוב הנטו, אחוז התשואה המתקבל הינו נמוך משמעותית.

2500 ש”ח X 12 חודשי שכירות = 30,000 ש”ח.
30,000 ש”ח / 700,000 ש”ח = 0.042 (4.2% תשואה).

חישוב תשואה על ההון העצמי – שיטת חישוב נוספת המיועדת למשקיעים בעלי תכנית עבודה מוגדרת, המסתייעים בהון עצמי לטובת רכישת נכס נדל”ן.

דוגמא לחישוב תשואה על ההון העצמי: פלוני אלמוני אשר רכש דירה בסכום של 700,000 ש”ח ומקבל בגינה שכירות חודשית בסך 3000 ש”ח.
לטובת רכישת הנכס לקח אותו אדם משכנתא מסורתית בסך 490,000 ש”ח, כאשר את היתרה בסך 210,000 ש”ח גייס באמצעות הון עצמי שצבר מבעוד מועד.
במקרה שכזה יישארו בידיו של המשקיע 800 ש”ח בכל חודש, לאחר קיזוז החזר משכנתא חודשי בסך כ-2200 ש”ח (החזר משוער).

אופן חישוב התשואה במקרה שכזה כולל את יתרת שכר הדירה החודשי שנותרת בכיסו של המשקיע (800 ש”ח) כפול 12 חודשי שכירות בשנה.
את התוצאה שקיבלנו יש לחלק בסכום ההון העצמי שגייסנו לטובת רכישת הנכס (210,000 ש”ח).
התוצאה תחשוף את התשואה המוערכת.

800 ש”ח X 12 חודשי שכירות = 9600 ש”ח.
9600 ש”ח / 210,000 ש”ח = 0.0457 (4.57% תשואה).

יצוין כי מדובר באחוז תשואה משוער בלבד, שעשוי לגדול בשיעור משמעותי בעזרת תכנון פיננסי נכון, לרבות הגדרת זמנים נכונה (החלטה מראש לגבי מספר שנים בהן הנכס יושכר ותקופה מדויקת במהלכה יוצע למכירה) ופריסת משכנתא בתנאים נוחים. כל אלו ועוד עשויים להשפיע לאין ערוך על אחוז התשואה שלכם.