התמודדות עם דייר בעייתי אשר ממאן לשלם או מסב נזק לנכס, עלולה לגרום לעוגמת נפש של ממש עבור הבעלים.
כיצד ניתן להתמודד עם התופעה על הצד הטוב ביותר?
ואיך תוכלו להימנע מסיטואציה שכזו מבעוד מועד?
לקרוא ולהפנים.
תופעת אי תשלום שכירות או ”שוכר בעייתי” אשר פוגע באיכות הנכס, הינה למרבה הצער תופעה בזויה שנמצאת במגמת עלייה מתמדת.
מדובר אפוא בסיטואציה מתסכלת וכזו שמדירה שינה מעיניהם של בעלי הנכסים, אשר נאלצים על לא עוול בכפם להתמודד מול עוגמת נפש כלכלית ונפשית כאחד.
בפועל, אלו נותרים עומדים אל מול שוקת שבורה ומוצאים את עצמם לא אחת חסרי אונים מול שוכרים אשר במזיד מערימים קשיים והופכים את חיי המשכירים לגיהינום עלי אדמות.
כשהם נתונים במצוקה משמעותית, ניצבים בעלי הנכסים מול מגוון רחב של שאלות, כדוגמת: ”כיצד יוכלו לפעול למען השבת תשלומי השכירות שלא שולמו?”, ”איך ניתן לפנות שוכר סרבן שמתבצר בדירה ואינו מתפנה ממנה?”, ”כיצד אפשר לדרוש פיצוי מדייר שהסב נזק לנכס?” או ”מהי הדרך האולטימטיבית שתוביל ליציאתו מן הנכס?” (שכן כל זמן שעובר רק מגדיל את העול הכספי על המשכיר).
על מנת לנסות להתמודד עם שאלות אלו ועוד, הכנו עבורכם מדריך מיוחד למשכיר המתחיל. לקרוא – ולהפנים!
מקובל לחשוב על שוכר שאינו משלם את תשלומי השכירות תחת ההגדרה הבלעדית של ”שוכר בעייתי”, אולם ניסיון העבר מלמד כי מדובר ביריעה רחבה הרבה יותר.
מבחינת התשלומים, פרט לשכר הדירה החודשי, ישנם שוכרים בעייתיים שמתגלים גם כמי שלא ביצעו העברת חשבונות ברשויות כלל וכלל.
כך שבפועל תשלומי החשמל, המים, הארנונה ואף דמי ועד הבית נותרים על שמם של הבעלים (לרוב חובות אלו מתגלים לאחר שהצטברו לסכומים גבוהים, ומלווים בהטלת סנקציות חלילה על המשכיר, כגון התראה משפטית בטרם נקיטת הליכים, הקפאת חשבון בנק או אפילו עיקולים).
אלא שלא רק בכסף עסקינן, שכן שוכר בעייתי עשוי גם להיות אדם ששילם את כלל התשלומים בגין שכירת הדירה בזמן וללא כל בעיה. עם זאת, הוא עלול להתגלות כמי שהסב נזק משמעותי לדירה או לא שמר על תחזוקת הנכס באופן ראוי.
בין אם מדובר בקירות הנכס, מרצפות, תכולה שהייתה בה מלכתחילה טרם כניסתו לנכס (לדוג’: שירותים, ברזים, מזגנים ועוד) והיד עוד נטויה.
כך נוצר מצב אבסורדי במסגרתו הנזק שגרם הדייר למשכיר, עלול להיות אפילו גבוה יותר מתשלומי השכירות עליהם ”הקפיד” כביכול.
הגדרה נוספת של שוכר בעייתי היא אדם אשר בוחר במודע שלא לשתף פעולה עם המשכיר.
סיטואציה שכזו עשויה להתרחש במידה והוא מסרב להציג את הדירה בפני מתווך או שוכרים פוטנציאליים אשר מעוניינים להחליפו בנכס, או לחילופין באם הוא מסרב לאפשר למשכיר לבחון אחת לתקופה את מצבו הפיזי של הנכס.
תמיד קיימת אפשרות כי תיפלו לרוע המזל על שוכר בעייתי.
יחד עם זאת, באותה נשימה חשוב להבהיר כי במידה ותפעלו על פי מספר קריטריונים ברורים טרם בחירתו, תוכלו לצמצם משמעותית את הסיכוי לעוגמת נפש, ולוודא (ככל הניתן) כי השוכר שבחרתם הוא אכן אדם הגון אשר יעמוד בכלל חובותיו.
אז כיצד עליכם לנהוג?
הנה כמה טיפים שימושיים למדי:
בדיקה אישית ורקע על הדייר – חשוב כבר במהלך הפגישה הראשונית עם השוכר הפוטנציאלי לערוך עמו שיחה אישית בגובה העיניים על מנת להבין מהו הרקע ממנו הוא מגיע. לעיתים, יתכן כי כבר במהלך שיחת חולין שכזו תוכלו ללמוד על אופי בעייתי או כזה שלא עולה בקנה אחד עם הציפיות שלכם.
על זה נאמר, ”כשיש ספק – אין ספק”.
במידה וכבר הגעתם לשלב מתקדם במו”מ, מומלץ לערוך חיפוש פשוט בגוגל עם שמו של השוכר או אפילו לנסות ולקבל מידע אודותיו ברשתות החברתיות (לדוג’: פסקי דין קודמים כנגדו, גידופים או שימוש בשפה בלתי הולמת ברשת מצדו).
גם במקרה הזה, קיים סיכוי כי תיתקלו במידע שעשוי להטות את הכף טרם תשכירו את הדירה לאותו שוכר מיועד.
עריכת חוזה שכירות – משכירים רבים נוטים לחשוב כי השכרת נכס נדל”ן היא צעד פשוט לכאורה, אותו ניתן לבצע גם באופן עצמאי.
קו מחשבה זה הינו שגוי מיסודו, שכן ללא ניסוח הסכם שכירות מקצועי ומפורט (רצוי על ידי עורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן ו/או מקרקעין) הנכם עשויים להיות חשופים בפני נזקים מהותיים, ואף חלילה שלא למצות את הדין, אם וכאשר, עם שוכרים בעייתיים.
באמצעות עריכת חוזה יסודי, תוכלו למצות את זכויותיכם בצורה המיטבית, תוך עריכת ניהול סיכונים גם במצב שבו השוכר אינו ממלא את התחייבויותיו בצורה מלאה.
במסגרת חוזה השכירות, חשוב להקפיד על מרכיבים כמו חתימה של ערבים (מהם ניתן יהיה לתבוע תשלום באם השוכר עבר על תנאי יסודי בחוזה, כמו אי תשלום שכירות או גרימת נזק לנכס) וגבייה של צ’ק ביטחון נוסף על סך 3 חודשי שכירות שיהווה עבורכם אמצעי נוסף להתמודדות עם נזק כלשהו שנגרם על ידי שוכר בעייתי.
כמו כן, מומלץ לבדוק טרם החתימה על חוזה השכירות את מצבו הפיננסי של השוכר, לרבות בחינת תלושי משכורת (לשכירים) או דו”ח רווח והפסד (לעצמאים) על מנת לקבל תמונת מצב ברורה יותר באשר לרקע הכלכלי ממנו הוא מגיעים.
בחירה בחברת ניהול נכסים – משכירים רבים המבקשים להימנע מהתנהלות שוטפת מול השוכרים, בין אם מכורח מחסור בזמן או עומס בעבודה, נוטים לבחור את שירותיהן של חברות ניהול נכסי נדל”ן.
אלו מציעות עבורן שירות מקצועי הכולל את השכרת הנכס בצורה איכותית, תוך עריכת השוואה של מחירי שכירות ממוצעים באזור, התנהלות מול שוכרים והכנת הסכם שכירות על ידי עורך דין מיומן.
חלק מחברות הניהול, אף גובות כחלק מהעמלה החודשית, עריכת ”ביטוח שכירות”, לפיו הן אלו שתשלמנה את השכירות ללקוח מדי חודש בחודשו, ויגנו עליו גם במקרה של שוכר בעייתי.
מוטב לציין כי חברות ניהול אלו גם אחראיות על תחזוקת הנכס באופן שוטף, לרבות ביקור חצי שנתי בנכס ועד לשירות הכולל את פינוי הדייר בעת הצורך.
חשוב להבהיר – חברת ניהול נכסים אינה משרד תיווך! לעיתים מדובר בחברות המציעות שירותים אלו במקביל, אך יש לוודא כי הנכם שוכרים את שירותיה של חברת מקצועית ובעלת ניסיון בשוק השכירות, אשר תוכל לנהל עבורכם את הנכס ביד רמה.
כך תוכלו להמשיך בשגרת חייכם בראש שקט, תוך ידיעה כי הנכס שלכם מושכר בצורה איכותית ומספק לכם הכנסה שוטפת מדי חודש בחודשו.
על אף הסיטואציה המורכבת בה נמצאים משכירים אשר מתמודדים עם דיירים בעייתיים, אין לבצע כל פעולה שאינה במסגרת החוק (שבירת מנעול, הפסקת אספקה סדירה של חשמל או מים ועוד) שכן אחרת הם עלולים להיות חשופים בפני תביעה מפני השוכרים.
עד כמה שמדובר באבסורד, ישראל היא מדינת חוק, ועל כן עלינו להתנהג בהתאם.
האופציה החוקית והשכיחה ביותר במצב שכזה הינה הגשת תביעה באמצעות עורך דין לפינוי מזורז של השוכר מהמושכר.
הליך מהיר זה נמשך עד לפרק זמן של 90 יום לכל היותר, ולרוב הוכח כמוצלח בפינוי הדייר מהנכס.
במידה ומדובר בדייר סרבן אשר מתבצר בדירה גם מעבר לתקופה זו, הרי שלאחר קבלת פסק דין חלוט מבית המשפט, ניתן יהיה לפתוח כנגדו בתיק הוצאה לפועל, על מנת לבצע פינוי בכפייה ולשחרר את הנכס לטובת השכרה מחודשת.
חשוב – אין לערב רגש בנושא פינוי השוכר הבעייתי.
על כן, מרגע שנתקלתם בשוכר שכזה שאינו משתף פעולה או מפגר באופן ניכר בתשלומים, יש לפעול ומיד ברמה המשפטית.
חברת פלמינגו ניהול ואחזקות נדל”ן הינה החברה המובילה בתחום ניהול הנכסים באזור חיפה והקריות.
צוות החברה המיומן בניהולם של איזי בינייב וויק קושניר, אנשי נדל”ן בכל רמ”ח איבריהם, יסייעו לכם לחסוך את כאב הראש הכרוך בהשכרת הדירה ועוד שלל פעולות נלוות.
בעזרת כלים מקצועיים והיכרות מעמיקה עם שוק השכירות המקומי, נדאג לסייע לכם בהשכרה וניהול הנכס שלכם תוך פרק זמן קצר ובצורה המיטבית.
רוצים לשמוע עוד?
מוזמנים ללחוץ כאן ולהשאיר לנו פרטים.
אנחנו נחזור אליכם בהקדם.
מקווים שהחכמתם.
