קניתם נכס! עשיתם עסקה מדהימה! מברוק!!! עכשיו צריך לתפעל את העניין!!! איך עושים את זה?! איך אני מגיע לשוכר האיכותי שכל כך חלמתי עליו?!
ואחרי שכבר הגעתי אליו מהם הבטחונות שאוכל לדרוש ואיך באמת אדע שזהו השוכר המתאים ביותר?! איך באמת אדע שאני לא מסתבך ומכניס לנכס שלי איזה בן אדם שיהרוס לי את הנכס, לא ישלם לי שכירות ויחרב לי כל חלום ורוד על תחום השקעות הנדל”ן?!
טוב אז קודם כל אתחיל ואומר שאין תשובה אחת נכונה!
אתם יכולים לעשות מספר פעולות נכונות ובגלל שלא ביצעתם פעולה אחת נוספת – נפלתם!
אז בואו נתחיל ונמנה את הפרמטרים שבלעדיהם פשוט לא נשכיר את הדירה:
א. שיחה אישית: כן, כן, הדבר הבסיסי ביותר שחייב לעשות הוא שיחה אישית עם השוכר הפוטנציאלי, על מנת להכיר אותו יותר לעומק ולהבין מול מי אנחנו צריכים להתנהל בשנה הקרובה לפחות.
הרבה מאוד מועמדים אתם תפסלו כבר בשלב הראשון – שלב השיחה האישית.
ב. פנקס צ’קים: חשוב מאוד להשכיר את הדירה לאנשים עם פנקס צ’קים בלבד ולקבל את מלוא התשלום בפריסה ל-12 חודשים כבר במעמד חתימת ההסכם.
אסור בתכלית האיסור להתנהל מול השוכר על סמך העברות בנקאיות או העברת מזומן.
זהו פתח לבעיות ולעיכובים! השוכר שלנו צריך להבין שמהבחינה הזו אין גמישות כלל ואני לא אהיה זה שרודף אחרי הכסף.
בנוסף חשוב שתאריך הפקדת הצ’ק יהיה זהה ליום שבו הדייר נכנס לדירה או לפחות קרוב לאותו יום.
אתן דוגמא: אם דייר נכנס לדירה ב-12.3 אדרוש את הצ’ק הראשון לתאריך זה או לכל היותר ל-15/16 למרץ ולאחר מכן באותו תאריך בכל חודש.
אסביר מדוע זה חשוב: תארו לכם מצב שהכנסתי את אותו הדייר לדירה ב-12.3 והצ’ק הראשון הוא ב-30.3.
במקרה כזה הדייר גר אצלי בדירה כבר מעל שבועיים בלי שקיבלתי דמי שכירות וזה מעמיד אותי במצב של רדיפה אחרי הכסף במקרה של צ’ק חוזר מסיבות כאלו ואחרות.
ג. שלושה תלושי משכורת: קבלת תלושי משכורת מהשוכר ייתן לנו את האפשרות לדעת מהו עיסוקו של השוכר ומהו הוותק שלו במקום העבודה.
במקרה של אי תשלום/החזרת צ’ק מכל סיבה שהיא, קיימת אפשרות לתבוע בהוצאה לפועל את תלוש השכר ובמידת הצורך ינקו לשוכר את תשלום שכר הדירה שלכם ישירות מהתלוש.
ד. צ’ק ביטחון: ישנם בעלי דירות רבים שדורשים מהשוכר צ’ק ביטחון על סכום מופקע ולא קשור לסכום השכירות.
סוד קטן: הצ’ק הזה הוא עפיפון!!
אני תמיד בעד לקחת לביטחון צ’ק שברגע האמת אוכל לפדות אותו!
ולכן, אקח צ’ק ביטחון ע”ס 3 חודשי שכירות או שלושה צ’קים לביטחון ע”ס תשלום שכר דירה של חודש אחד בלבד כ”א.
כך הסיכוי שלי לקבל את הכסף ע”י הפקדת הצ’ק גדל!
כמובן שאם לשוכר חזר צ’ק ע”ס 2,500 ₪, לא קיים בכלל סיכוי שאם נפקיד צ’ק ביטחון ע”ס 20,000 ₪ הוא יעבור!!!
צ’ק הביטחון יישאר אצלנו עד לסיום הסכם השכירות ויוחזר לשוכר רק בסיום החוזה לאחר בדיקת תקינות הדירה ובדיקה על כל התשלומים השוטפים של הדירה: (דמי שכירות,ארנונה,מים,חשמל,גז וכו’).
ה. צ’קים נוספים לביטחון לחברת חשמל, לארנונה ולמים: חשוב מאוד לקחת צ’קים פתוחים לטובת הרשויות מפני שבמידה ובסיום ההסכם נותר חוב והשוכר לא מעוניין לשלם אותו, תוכלו לקחת את הצ’ק שהשוכר השאיר בעבור תשלום לרשויות ולפדות אותו אצלם.
כך תשמרו על דירה נקייה ללא חובות.
ו. ערב: חתימה של ערב על חוזה השכירות יוצר מחויבות נוספת אצל השוכר, כיוון שהוא יודע שאם ייפר את אחד מתנאי ההסכם, האחריות תעבור לערב ותחושת האי נוחות כלפי הערב שבסך הכל רצה לעזור לו תגרום לשוכר לרצות לקיים את כל תנאי ההסכם.
כמובן שגם את הערב נבדוק בדיוק כפי שאנו בודקים את השוכר ולא נחתים ערבות כל אחד.
ז. שיחה עם בעל הדירה הקודם: שוכרים רבים שנכנסים לדירה שלנו עברו בחייהם דירה אחת לפחות לפנינו ובמקרה כזה נבקש את הטלפון של בעל הדירה הקודם ונבקש לשוחח איתו על אותו דייר.
במקרים רבים תופתעו לגלות שאותו דייר מתוק שעומד מולכם ומציג לכם את כל הבטחונות שדרשתם בשמחה, יתגלה כ”שחקן” לא קטן וכדייר בעייתי מאוד!!
במידה והשוכר הפוטנציאלי שלנו מלכתחילה לא מוכן להביא את הטלפון של בעל הדירה הקודם, תדעו שקיימת איזה בעיה נסתרת שבגללה הוא לא מוכן להעביר את הטלפון שלו! אם דייר כזה לא בטוח שארצה להתעסק!!!
**חברים תראו ישנן בדיקות נוספות כמו “איתור חשבונות מוגבלים” באתר של בנק ישראל ושימוש באפליקציה של קפטן קרדיט.
על הבדיקה בכלי עזר אלו נלמד בשיעורים נפרדים!
**מבקש מכם בכל לשון של בקשה – אל תדלגו על שום שלב במציאת השוכר ואל תגידו “יהיה בסדר” או כל מיני משפטים מעצבנים מהסוג הזה!!!!
תזכרו שאתם הולכים להכניס להשקעה שלכם דייר – וזה פרט קריטי!!
בחירה לא נכונה של דייר יכולה להפוך את ההשקעה שלכם מהשקעה מצויינת להשקעה גרועה!!!
