В коммерческой недвижимости второго шанса не бывает. После подписания сделки вы становитесь владельцем здания, договора аренды, прав и всех существовавших ранее проблем. Качественный due diligence занимает недели, а не дни, и это самый недорогой инструмент в сделке.
Первый уровень: права и регистрация
Проверьте актуальную выписку из Земельного реестра, точную идентификацию объекта, залоги, предупредительные отметки, права аренды и их условия. Для объектов в зданиях с совместной собственностью и торговых центрах также проверьте устав и закреплённые за объектом площади, например парковочные места и кладовые.
Второй уровень: градостроительное регулирование и разрешения
Запросите разрешение на строительство и дело здания в местном органе власти. Главный вопрос — соответствует ли фактическое использование разрешённому. Ресторан, работающий в помещении, которое согласовано как офис, или склад, переоборудованный под производство без разрешения, создают риск предписаний о прекращении деятельности, проблем с финансированием и сложностей при продаже.
Третий уровень: договор и арендатор
Полностью изучите договор аренды, включая опционы, индексацию, даты пересмотра, право досрочного расторжения, положения о ремонте и обеспечении обязательств. Одновременно проверьте самого арендатора: как долго работает его бизнес, насколько устойчиво его финансовое положение и насколько бизнес зависит именно от этого местоположения.
Четвёртый уровень: фактические расходы
Запросите фактические данные минимум за два года: муниципальный налог (арнона), плату за управление, страхование, электроэнергию в местах общего пользования, техническое обслуживание и ремонт. Разница между расходами, заявленными продавцом, и фактическими расходами — это то, где исчезает доходность.
Готовы к следующему шагу?
Посмотрите свободные коммерческие объекты или получите предложение по сдаче своего помещения.
Пятый уровень: физическое состояние
Закажите инженерное обследование. Проверьте крышу, гидроизоляцию, электрические системы, кондиционирование, канализацию, доступность, пожарную безопасность и состояние несущих конструкций. Для промышленных объектов также проверьте допустимую нагрузку на пол, полезную высоту и доступ для грузового транспорта.
Шестой уровень: налогообложение и НДС
Проверьте структуру сделки с налоговым консультантом: НДС, налог на приобретение, налог на прирост стоимости недвижимости и влияние формы владения. В коммерческой недвижимости НДС — часть денежного потока, а не примечание мелким шрифтом.
Седьмой уровень: сценарий вакантности
Каждую проверку завершает простой вопрос. Если арендатор уйдёт завтра, сколько времени потребуется, чтобы найти нового, во сколько обойдётся адаптация помещения и по какой ставке его удастся сдать? Если при таком сценарии сделка становится экономически невыгодной, цена слишком высока.
Как мы помогаем
Flamingo проводит такую проверку для владельцев недвижимости и инвесторов — от анализа договора до оценки физического состояния — и представляет консервативный прогноз денежного потока с итоговым выводом: покупать, продолжить проверку или отказаться от сделки.
