Разница между валовой и чистой доходностью коммерческой недвижимости почти полностью обусловлена налогами и обязательными платежами. Это общее разъяснение, а не замена профессиональной консультации с учётом ваших конкретных данных.
НДС при аренде коммерческой недвижимости
В отличие от жилой аренды, сдача коммерческой недвижимости в аренду является сделкой, облагаемой НДС. На практике это означает, что собственник недвижимости действует как предприниматель, выставляет счета-фактуры и подаёт отчётность, а арендатор-предприниматель обычно может зачесть НДС. Поэтому на коммерческом рынке необходимо прямо указывать, что любая цена приведена без НДС. В противном случае расхождение может составить десятки тысяч шекелей в год.
Муниципальный налог
Ставки муниципального налога за кв. м для коммерческой недвижимости значительно выше, чем для жилой, и различаются в зависимости от муниципалитета и категории использования, например офис, торговля, промышленность или склад. Критически важны два момента: категория должна соответствовать фактическому использованию, а в период простоя муниципальный налог оплачивает собственник, поэтому он входит в стоимость простоя.
Налог на приобретение
При покупке объекта, который не является жилой квартирой, налог на приобретение начисляется по единой ставке на всю стоимость сделки, а не по ступенчатой шкале, как в случае квартир. Это значительная сумма, которую необходимо с первого дня учитывать при расчёте собственного капитала наряду с оплатой услуг адвоката, оценщика и брокера.
Сопровождение инвесторов Flamingo
Хотите пройти этот путь вместе с командой?
Мы строим план, проверяем объект до покупки и управляем им после. Первая консультация бесплатна, без обязательств.
Готовы к следующему шагу?
Посмотрите свободные коммерческие объекты или получите предложение по сдаче своего помещения.
Налогообложение дохода от аренды
Доход от аренды коммерческой недвижимости не подпадает под льготные режимы, предусмотренные для жилой аренды. Он облагается налогом как доход, поэтому выбор между владением в качестве частного лица, через партнёрство или компанию напрямую влияет на чистую доходность. Именно в этом вопросе лучше оплатить услуги бухгалтера до сделки, а не после неё.
Налог на прирост капитала при продаже
При продаже с прибыли взимается налог на прирост капитала с учётом амортизации, заявленной за прошедшие годы. Учёт амортизации уменьшает текущий налог, но увеличивает налогооблагаемую прибыль в будущем, поэтому это вопрос планирования, а не техническое решение.
Как это выглядит на практике
Объект с валовой доходностью 7% может приносить чистую доходность от 4.5% до 5.5% после учёта муниципального налога на пустующие площади, страхования, обслуживания, управления и налогов. Это по-прежнему положительная разница по сравнению с жилой недвижимостью, но она намного меньше, чем указано в объявлениях.
Хотите рассчитать чистую доходность конкретного объекта? Обратитесь к команде Flamingo для детальной проверки.
Читайте также
Сопровождение инвесторов Flamingo
Хотите пройти этот путь вместе с командой?
Мы строим план, проверяем объект до покупки и управляем им после. Первая консультация бесплатна, без обязательств.
