Владельцы недвижимости оценивают торговый центр по заполняемости. Арендаторы и покупатели — по составу арендаторов. Центр, полностью занятый арендаторами, которые не создают трафик друг для друга, начнет пустеть в течение двух лет, а центр с правильным составом привлечет поток посетителей, который поможет заполнить даже менее привлекательные помещения.
Что такое якорный арендатор и почему он критически важен
Якорь — это арендатор, который создает стабильный поток посетителей: супермаркет, аптека, отделение больничной кассы, детский сад, крупный магазин у дома или государственная служба. Якорь обычно платит более низкую арендную ставку за квадратный метр, и это делается намеренно. Он создает трафик, который позволяет устанавливать более высокую ставку для небольших помещений вокруг него. Владелец, который пытается максимизировать ставку для якоря, ухудшает условия всех остальных договоров.
Принцип взаимодополняемости
Состав арендаторов должен охватывать набор потребностей, которые клиент закрывает за один визит: продукты, здоровье, услуги, готовая еда и немного розничной торговли. Пятикратное дублирование одного и того же профиля создает внутреннюю конкуренцию и снижает устойчивость арендаторов, если только речь не идет о целенаправленном кластере, например ресторанной зоне.
Устойчивые и чувствительные арендаторы
Некоторые виды деятельности сохраняют устойчивость даже при слабой экономической конъюнктуре: продажа базовых продуктов питания, здравоохранение, парикмахерские, ремонтные услуги, образование и детские сады. Другие чувствительны к экономическому циклу: мода, предметы роскоши, мебель и рестораны высокого ценового сегмента. Здоровый состав строится на устойчивых видах деятельности, а чувствительные добавляются как слой, обеспечивающий более высокую арендную ставку.
Готовы к следующему шагу?
Посмотрите свободные коммерческие объекты или получите предложение по сдаче своего помещения.
Часы работы и трафик
Арендатор, работающий только утром, и арендатор, работающий только вечером, вместе не обеспечивают постоянную активность центра. Грамотное планирование состава учитывает часы работы: торговля утром, услуги во второй половине дня, общественное питание вечером. Так центр остается активным в течение всего дня и создает ощущение стабильного спроса.
Что прописать в договоре
Точное определение разрешенного вида деятельности, чтобы арендатор не мог сменить профиль и нарушить состав. Ограничение внутренней конкуренции, если оно законно и соразмерно. Обязательные часы работы, которые критически важны для торгового центра. Участие в операционных расходах и маркетинге центра. А также условия обеспечения обязательств, позволяющие быстро действовать в случае прекращения деятельности.
Как мы подключаемся
Flamingo формирует состав арендаторов до подписания договора с первым арендатором, вместо того чтобы заполнять площади по мере поступления заявок. Иногда это занимает дополнительный месяц, но влияет на стоимость объекта в течение многих лет.
