Большинство владельцев коммерческой недвижимости считают, что для повышения ее стоимости необходим ремонт. На практике стоимость доходного объекта определяется его операционным денежным потоком, поэтому самый быстрый путь к более высокой оценке лежит через договор аренды и расходы, а не через подрядчика.
Почему это работает
Если ставка капитализации на вашем рынке составляет семь процентов, каждая тысяча шекелей, сэкономленная на постоянных годовых расходах, прибавляет к стоимости объекта примерно 14 тысяч шекелей. Ежегодная экономия в 30 тысяч шекелей на текущих расходах увеличивает стоимость более чем на 400 тысяч шекелей. Именно этот расчет превращает управление в инвестиционный инструмент.
Семь эффективных мер
Первая — проверка классификации для муниципального налога. Неверная классификация или неточная площадь часто приводят к переплате, а в некоторых случаях данные можно исправить и получить возврат средств.
Вторая — правильное переложение расходов по договору аренды. Муниципальный налог, страхование здания, плата за управление и текущее обслуживание должны быть урегулированы в договоре, а не оставаться по умолчанию обязанностью владельца объекта.
Третья — индексация. Договор без четкого механизма корректировки ежегодно теряет ценность. Индексация и периодический пересмотр — самое малозатратное улучшение.
Четвертая — энергопотребление. Энергоэффективное освещение, управление кондиционированием в местах общего пользования и проверка счетов за электроэнергию позволяют экономить значительные суммы в крупных зданиях.
Пятая — страхование. Ежегодное получение нового предложения с точным определением страховых сумм снижает расходы без сокращения покрытия.
Шестая — профилактическое обслуживание. Периодические проверки крыши, гидроизоляции и систем кондиционирования обходятся дешевле аварийного ремонта и предотвращают споры с арендатором.
Седьмая — усиление договора аренды. Продление срока, надлежащим образом оформленное обеспечение и гарантия создают денежный поток, который воспринимается как более надежный, что улучшает и стоимость объекта, и условия финансирования.
Готовы к следующему шагу?
Посмотрите свободные коммерческие объекты или получите предложение по сдаче своего помещения.
Чего не следует делать
Не следует агрессивно повышать арендную плату для хорошего долгосрочного арендатора. Один месяц простоя может свести на нет значительное процентное повышение. Не следует экономить на обслуживании, если это приводит к ущербу. И не следует управлять коммерческим объектом с помощью одной таблицы, не отслеживая договоры, даты пересмотра и сроки окончания страховых полисов.
Как это устроено у нас
В Flamingo мы начинаем работу с каждым новым объектом с анализа расходов и договора аренды и показываем владельцу денежный поток до и после изменений. В большинстве случаев первые улучшения достигаются в течение одного квартала без капитальных вложений.
