В 2026 году выбор между коммерческой недвижимостью и жилой квартирой приобрел новое значение. Цены на квартиры продолжают расти быстрее арендной платы, поэтому доходность от сдачи жилья в аренду снижается, тогда как коммерческая недвижимость сохраняет значительное преимущество.
Данные
В начале 2026 года средняя валовая доходность коммерческой недвижимости в Израиле составляла примерно от 5% до 7% в зависимости от типа и местоположения объекта. Логистические объекты и склады пользуются спросом со стороны институциональных инвесторов и обеспечивают доходность примерно от 6.5% до 7.5%. Доходность офисов в центре Тель-Авива находится в диапазоне примерно от 5% до 6% из-за выхода на рынок нового предложения. В Иерусалиме, Хайфе и на севере Израиля наблюдается тенденция к росту доходности, в том числе благодаря более низкой стоимости входа и развитию инфраструктуры.
На рынке жилья валовая доходность от 2.5% до 3.5% является реальностью во многих востребованных районах, а в центре страны иногда бывает еще ниже.
Главное различие — не в доходности, а в риске
| Параметр | Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость |
|---|---|---|
| Валовая доходность | Относительно низкая | Относительно высокая |
| Срок аренды | От одного года до двух лет | От трех до пятнадцати лет |
| Простой | Короткий, широкий рынок арендаторов | Более длительный, ограниченный рынок арендаторов |
| НДС | Как правило, не применяется при аренде жилья | Часть сделки, требует надлежащего учета |
| Управление | Относительно простое | Требует профессионального операционного управления |
Сопровождение инвесторов Flamingo
Хотите пройти этот путь вместе с командой?
Мы строим план, проверяем объект до покупки и управляем им после. Первая консультация бесплатна, без обязательств.
Готовы к следующему шагу?
Посмотрите свободные коммерческие объекты или получите предложение по сдаче своего помещения.
Три распространенные ошибки
Первая — сравнивать валовую доходность коммерческой недвижимости с чистой доходностью жилой. Вторая — игнорировать стоимость простоя. В коммерческой недвижимости поиск арендатора в течение двух-шести месяцев — вполне реалистичный сценарий, способный изменить годовую доходность на несколько полных процентных пунктов. Третья — не проверять финансовую устойчивость арендатора. В коммерческой недвижимости вы покупаете денежный поток, и его ценность напрямую зависит от надежности того, кто его обеспечивает.
Кому подходит коммерческая недвижимость
Инвесторам, располагающим значительным свободным капиталом, понимающим, что они приобретают бизнес, генерирующий денежный поток, а не пассивный актив, и имеющим профессионального управляющего объектом и договорами аренды. Тем, кто хочет более простую, ликвидную и понятную инвестицию, жилая недвижимость по-прежнему подойдет лучше.
Как провести проверку на практике
Возьмите один объект, рассчитайте его реальный NOI после уплаты муниципального налога на недвижимость, расходов на страхование и обслуживание, а также с учетом периодов простоя, и сравните его с доходностью, заявленной продавцом. В этой разнице и заключается вся суть. В Flamingo мы можем вместе с вами проверить этот расчет до подписания сделки.
Читайте также
Сопровождение инвесторов Flamingo
Хотите пройти этот путь вместе с командой?
Мы строим план, проверяем объект до покупки и управляем им после. Первая консультация бесплатна, без обязательств.
