Иерусалим — наименее понятный рынок коммерческой недвижимости в Израиле, и именно поэтому здесь есть возможности. Если Тель-Авив следует циклам хай-тека, то Иерусалим опирается на государственный сектор, учреждения здравоохранения и образования, туризм и плотную сеть районной торговли. В результате рынок менее волатилен, арендаторы заключают долгосрочные договоры, а спрос не исчезает при охлаждении технологического сектора.
Кто арендует помещения на практике
Значительная часть спроса на офисы в Иерусалиме формируется государственными министерствами, общественными организациями, некоммерческими организациями, исследовательскими учреждениями и обслуживающими их компаниями. Вокруг больниц и медицинских центров сохраняется постоянный спрос на частные клиники, лаборатории и сопутствующие услуги. В торговом сегменте спрос сосредоточен на ключевых улицах и в районных центрах с молодым и многочисленным населением.
Что это означает для доходности
Государственный или институциональный арендатор, как правило, стабилен, платит вовремя и остается на годы. При этом рынок не обеспечивает арендных ставок офисных башен центрального региона Израиля, а доходность складывается из относительно доступной цены входа и длительного срока аренды. Инвестор, рассчитывающий на быстрый рост стоимости, увидит в Иерусалиме медленный рынок. Для инвестора, которому важен прогнозируемый долгосрочный денежный поток, этот рынок подходит хорошо.
Сопровождение инвесторов Flamingo
Хотите пройти этот путь вместе с командой?
Мы строим план, проверяем объект до покупки и управляем им после. Первая консультация бесплатна, без обязательств.
Готовы к следующему шагу?
Посмотрите свободные коммерческие объекты или получите предложение по сдаче своего помещения.
Три аспекта, требующие осторожности
Первый — парковка. В старых районах дефицит парковочных мест снижает привлекательность офисного объекта и сужает круг потенциальных арендаторов. Второй — права и разрешенные виды использования. В Иерусалиме много объектов, фактическое использование которых не соответствует разрешенному в строительном разрешении, и это представляет собой реальный риск. Третий — зависимость от туризма. Торговые объекты, ориентированные на туристов, остро реагируют на изменения ситуации в сфере безопасности, поэтому важно проверить структуру клиентской базы арендатора.
Как проверить объект в Иерусалиме
Начните со строительного разрешения и муниципального дела здания. Затем проверьте категорию арноны, поскольку ставки для коммерческих и промышленных объектов в городе могут оказаться значительно выше ожидаемых. После этого запросите у арендатора или продавца фактические данные о деятельности, а не общие заявления. Наконец, составьте консервативный прогноз денежного потока, учитывающий период простоя и бюджет на адаптацию помещения.
Что делаем мы
Мы сопровождаем владельцев недвижимости в Иерусалиме при выборе арендатора, проверке договора и текущем управлении. Во многих случаях простое улучшение условий договора и управления расходами повышает денежный поток на десятки процентов без изменения арендной ставки.
Читайте также
Сопровождение инвесторов Flamingo
Хотите пройти этот путь вместе с командой?
Мы строим план, проверяем объект до покупки и управляем им после. Первая консультация бесплатна, без обязательств.
