Покупка земли коммерческого или промышленного назначения кажется простой: купить участок, построить объект и сдать его в аренду. На практике между подписанием сделки и появлением первого арендатора лежит целая цепочка процедур: планирование, получение разрешений, уплата сборов и подключение инфраструктуры. Каждое звено этой цепочки может затянуть проект на годы.
Шаг первый: что разрешено строить
Начните с действующего градостроительного плана участка. В нем указаны назначение, права на строительство, количество этажей, высота, линии застройки, необходимое количество парковочных мест и разрешенные виды использования. Заявления брокера о потенциале участка не заменяют план. Если стоимость основана на плане, который еще не утвержден, вы покупаете градостроительный риск, а не право.
Шаг второй: кто владелец и каков вид права
Земля в Израиле может находиться в частной собственности или в управлении Управления земельных ресурсов Израиля. Договор аренды включает условия, сроки продления, разрешительные платежи и выплаты при передаче прав или изменении вида использования. Эти суммы могут быть значительными по сравнению с ценой сделки, поэтому их необходимо выяснить заранее.
Шаг третий: расходы, которые мало кто учитывает
Сборы на развитие инфраструктуры и платежи за разрешение на строительство, сбор за повышение стоимости при реализации прав, подключение к электроснабжению, водоснабжению и канализации, строительство дорог и тротуаров, а иногда и защитные сооружения. Для промышленных проектов также действуют экологические и регуляторные требования, повышающие стоимость строительства. Сложите все эти расходы со стоимостью строительства за квадратный метр, а затем сравните итоговую сумму со стоимостью готового объекта.
Готовы к следующему шагу?
Посмотрите свободные коммерческие объекты или получите предложение по сдаче своего помещения.
Шаг четвертый: реалистичные сроки
Планирование и получение разрешений в промышленных зонах могут занять от многих месяцев до нескольких лет, а само строительство потребует дополнительного времени. Денежный поток, предполагающий получение дохода уже в первый год, почти всегда рассчитан неверно. Заложите запас времени, поскольку стоимость финансирования в период строительства — это реальный расход.
Когда покупка земли оправданна
Когда между ценой земли вместе с полной стоимостью строительства и стоимостью доходного объекта в этом районе существует достаточный разрыв, а спрос со стороны арендаторов подтвержден. В логистических зонах с высоким спросом строительство объекта под конкретного арендатора, уже подписавшего обязательство, — одна из лучших сделок на рынке. Без арендатора и без градостроительной проверки это азартная ставка.
Как мы сопровождаем сделку
До покупки мы проверяем план, вид права и сборы, а также составляем полный денежный поток проекта. Если разрыв недостаточно велик, мы скажем об этом прямо.
