בעלי נכסים מודדים מרכז מסחרי לפי תפוסה. שוכרים ולקוחות מודדים אותו לפי תמהיל. מרכז מלא בשוכרים שלא מייצרים תנועה זה לזה יתחיל להתרוקן בתוך שנתיים, ומרכז עם תמהיל נכון ימשוך תנועה שממלאת גם את היחידות הפחות טובות.
מה זה עוגן ולמה הוא קריטי
עוגן הוא שוכר שמביא תנועה קבועה: סופרמרקט, בית מרקחת, קופת חולים, גן ילדים, חנות נוחות גדולה או שירות ציבורי. העוגן משלם לרוב דמי שכירות נמוכים למטר, וזה בכוונה. הוא מייצר את התנועה שמאפשרת לגבות מחיר גבוה מהיחידות הקטנות סביבו. בעל נכס שמנסה למקסם מחיר מהעוגן פוגע בכל שאר החוזים.
עקרון ההשלמה
התמהיל צריך לכסות סל שימושים שהלקוח עושה באותו ביקור: מזון, בריאות, שירות, אוכל מוכן וקצת קמעונאות. שכפול של אותו שימוש חמש פעמים יוצר תחרות פנימית ומוריד את שרידות השוכרים, אלא אם מדובר במקבץ מכוון כמו אזור מסעדות.
שוכרים עמידים לעומת שוכרים רגישים
יש שימושים שמחזיקים גם במחזור כלכלי חלש: מזון בסיסי, בריאות, מספרות, שירותי תיקונים, חינוך וגנים. יש שימושים רגישים למחזור: אופנה, מוצרי מותרות, ריהוט ומסעדות מחיר גבוה. תמהיל בריא בונה את הבסיס על השימושים העמידים, ומוסיף את הרגישים כשכבה שמייצרת מחיר גבוה יותר.
מוכנים לצעד הבא?
עברו על הנכסים המסחריים הפנויים או קבלו הצעה להשכרת הנכס שלכם.
שעות ותנועה
שוכר שפועל בבוקר בלבד ושוכר שפועל רק בערב לא ממלאים את המרכז יחד. תכנון תמהיל טוב מסתכל על שעות: מסחר בוקר, שירות אחר הצהריים, אוכל בערב. כך המרכז חי לאורך היום ומדמה תחושת ביקוש קבועה.
מה כותבים בחוזה
הגדרת שימוש מדויקת, כדי שהשוכר לא ישנה תחום פעילות ויפגע בתמהיל. הגבלת תחרות פנימית כשהיא חוקית ומידתית. שעות פעילות מחייבות, שהן קריטיות במרכז. השתתפות בהוצאות תפעול ובשיווק המרכז. ותנאי בטחונות שמאפשרים לפעול מהר במקרה של הפסקת פעילות.
איך אנחנו נכנסים
פלמינגו בונה תמהיל לפני שמחתימים שוכר ראשון, במקום למלא שטח לפי הזמנות שמגיעות. זה לוקח לפעמים חודש נוסף, וזה משנה את שווי הנכס לשנים.
