ביטחונות בחוזה שכירות: מה מותר לדרוש ואיך מממשים נכון

לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, סך הביטחונות שכרוכים בהוצאה כספית לשוכר, כמו פיקדון במזומן וערבות בנקאית, לא יעלה על הנמוך מבין שניים: שכר דירה של שלושה חודשים, או שליש משכר הדירה של כל תקופת השכירות.

לפרטים על השירות: ליווי משפטי לבעלי נכסים

דוגמה: שכר דירה של 6,000 ₪ בחודש. בחוזה לשנה, שלושה חודשים הם 18,000 ₪ ושליש מדמי השכירות השנתיים הוא 24,000 ₪, ולכן התקרה היא 18,000 ₪. בחוזה לחצי שנה, שליש מדמי השכירות לתקופה הוא 12,000 ₪, ולכן זו התקרה.

ביטחונות שאינם עולים לשוכר כסף ביום החתימה, כמו שטר חוב, צ'ק ביטחון או ערבים, אינם כפופים לתקרה הזו. עם זאת, כללי המימוש שנפרט בהמשך חלים גם עליהם. הכללים האלה חלים על שכירות למגורים, ויש שכירויות שהחוק מחריג, למשל שכירות קצרה מאוד או שכירות בשכר דירה גבוה במיוחד, ולכן כדאי לבדוק את החוזה הספציפי.

בפועל, משכירים רבים בוחרים בשילוב: פיקדון או ערבות בנקאית עד התקרה, שנותנים גישה מהירה לכסף, ולצידם שטר חוב עם ערבים לסכום גבוה יותר, שמוסיף שכבת הגנה לחובות גדולים. כך הביטחון הנזיל עומד בחוק, והביטחון הנוסף נותן כלי גבייה אם הנזק גדול יותר.

כמה כללים מעשיים: ודאו שתוקף הערבות הבנקאית נמשך מספיק זמן אחרי תום החוזה, בדקו את הערבים ולא רק את השוכר, והקפידו שנוסח שטר החוב והערבות יהיה תקין. ביטחון שנוסח לא נכון עלול להתגלות כחסר ערך בדיוק כשצריך אותו.

החוק מונה ארבעה מקרים שבהם מותר לממש ביטחון, ולכל אחד מהם יש גבול לסכום:

• השוכר לא שילם שכר דירה: שכר הדירה שלא שולם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי החוזה
• השוכר לא תיקן ליקוי שבאחריותו: עלות התיקון
• השוכר לא שילם תשלומים שוטפים (ארנונה, חשמל, מים, ועד בית): גובה החוב
• השוכר לא פינה את הדירה בתום השכירות: הסכום שנקבע לכך בחוזה

סעיף בחוזה שמאפשר "לחלט" את כל הפיקדון על כל הפרה, קטנה כגדולה, סותר את החוק ואינו תקף. המימוש צריך תמיד להתאים לנזק או לחוב בפועל.

• בדקו שיש עילה – ודאו שההפרה נכנסת לאחד מארבעת המקרים, וחשבו את הסכום המדויק שמותר לממש.
• שלחו הודעה מראש – החוק מחייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על הכוונה לממש, ולתת לו הזדמנות לתקן את ההפרה. מומלץ לעשות זאת בכתב ורצוי באמצעות עורך דין.
• ממשו רק את הסכום המותר – אם השוכר לא תיקן, ממשו את הסכום שחושב ולא יותר.
• תעדו הכול – שמרו את ההודעה, אישור המסירה, החישוב וכל קבלה או הצעת מחיר לתיקון.
• החזירו את היתרה בזמן – בתום השכירות יש להשיב לשוכר את הביטחון או את יתרתו בתוך 60 ימים מהמועד שבו הדירה הוחזרה לרשותכם, או מהמועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם.

במקרה של אי תשלום, ליווי משפטי לפינוי שוכרים כבר משלב ההודעה הראשונה מבטיח שהמימוש ייעשה לפי החוק ובמקביל לשאר הצעדים, כמו התראה ותביעת פינוי.

• דרישה לפיקדון או ערבות בנקאית מעל התקרה – הדרישה החורגת אינה תקפה, ועלולה לפגוע באמינות שלכם אם המחלוקת תגיע לבית משפט.
• מימוש בלי הודעה מוקדמת – גם כשהחוב ברור, דילוג על ההודעה חושף אתכם לתביעה להשבת הכסף.
• מימוש מעבר לחוב – כל שקל מעבר לסכום המותר עלול להיות מושב לשוכר, לעיתים בתוספת הוצאות.
• השהיית הפיקדון – החזקת הכסף אחרי המועד שבחוק, בלי חוב פתוח שמצדיק זאת.
• ערבות שפג תוקפה – ערבות בנקאית שתוקפה נגמר ביום סיום החוזה לא תעזור כשהשוכר לא מתפנה או משאיר חובות.

לפעמים החוב גדול מהביטחונות: כמה חודשי שכירות שלא שולמו, נזק משמעותי ותקופת עיכוב בפינוי. במצב כזה המימוש הוא רק הצעד הראשון. את הפינוי עצמו משיגים באמצעות תביעה לפינוי מושכר, כפי שהסברנו במדריך על פינוי שוכר שלא משלם, ואת יתרת החוב תובעים בתביעה כספית נפרדת. שטר חוב וערבים שנחתמו כראוי הם בדיוק מה שהופך את הגבייה בשלב הזה לאפשרית.

בפלמינגו הביטחונות הם חלק מתהליך ניהול הנכס מהיום הראשון, לא מסמך שנשכח במגירה:

• קביעת תמהיל ביטחונות שעומד בחוק ומגן עליכם בפועל.
• סינון שוכרים וערבים לפני החתימה.
• מעקב אחר תוקף הערבויות ועדכונן בהארכת חוזה.
• משלוח הודעות כחוק ומימוש בסכום המדויק, בליווי הצוות המשפטי שעובד איתנו.
• טיפול בהחזרת היתרה לשוכר במועד, כדי למנוע תביעות מיותרות.

השוכר הפר את החוזה ואתם לא בטוחים מה מותר לממש? השאירו פרטים בעמוד הליווי המשפטי שלנו, ונבדוק איתכם את הצעד הנכון לפני שהוא הופך לבעיה.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה שונה, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני נקיטת צעדים.