בנכס מסחרי אין הזדמנות שנייה. אחרי החתימה אתם בעלים של המבנה, של החוזה, של הזכויות ושל כל הבעיות שהיו שם קודם. בדיקת נאותות טובה אורכת שבועות, לא ימים, והיא הכלי הזול ביותר בעסקה.
שכבה ראשונה: זכויות ורישום
בדקו נסח רישום מעודכן, זיהוי מדויק של הנכס, שעבודים, הערות אזהרה, זכויות חכירה ותנאיהן. בנכסים בבתים משותפים ובמרכזים מסחריים בדקו גם את התקנון ואת הצמדות השטחים, כמו חניות ומחסנים.
שכבה שנייה: תכנון והיתרים
בקשו את היתר הבנייה ואת תיק הבניין ברשות המקומית. השאלה החשובה היא אם השימוש בפועל תואם את המותר. מסעדה שפועלת בשטח שמאושר כמשרד, או מחסן שהוסב לייצור בלי היתר, הם סיכון של צווי הפסקה, קשיים במימון וקשיים במכירה.
שכבה שלישית: החוזה והשוכר
קראו את החוזה במלואו, כולל אופציות, הצמדות, מועדי עדכון, זכות יציאה, סעיפי תיקונים ובטחונות. במקביל בדקו את השוכר עצמו: כמה זמן הוא פועל, מה איתנותו, ומה תלות העסק שלו במיקום המסוים הזה.
שכבה רביעית: הוצאות אמיתיות
בקשו נתונים בפועל של שנתיים לפחות: ארנונה, דמי ניהול, ביטוח, חשמל בשטחים משותפים, תחזוקה ותיקונים. הפער בין ההוצאות שהמוכר מציג להוצאות בפועל הוא המקום שבו תשואות נעלמות.
מוכנים לצעד הבא?
עברו על הנכסים המסחריים הפנויים או קבלו הצעה להשכרת הנכס שלכם.
שכבה חמישית: מצב פיזי
הזמינו בדיקה הנדסית. גג, איטום, מערכות חשמל, מיזוג, ביוב, נגישות, בטיחות אש ותקינות מבנית. בנכסי תעשייה בדקו גם עומס רצפה, גובה נטו ונגישות למשאיות.
שכבה שישית: מיסוי ומע"מ
בדקו את מבנה העסקה מול יועץ מס: מע"מ, מס רכישה, מס שבח והשפעת אופן ההחזקה. בנכס מסחרי המע"מ הוא חלק מהתזרים ולא הערת שוליים.
שכבה שביעית: תרחיש הריקנות
השאלה שמסיימת כל בדיקה היא פשוטה. אם השוכר עוזב מחר, כמה זמן ייקח למצוא אחר, בכמה כסף תעלה ההתאמה, ובאיזה מחיר תושכר היחידה. אם התשובה הופכת את העסקה ללא כלכלית, המחיר גבוה מדי.
איך אנחנו עוזרים
פלמינגו מבצעת את הבדיקה הזאת עבור בעלי נכסים ומשקיעים, מהחוזה ועד המצב הפיזי, ומציגה תזרים שמרני עם המסקנה: לרכוש, לבדוק עוד או לוותר.
