בנדל"ן מסחרי אתם לא קונים מ"ר, אתם קונים תזרים. לכן כל ניתוח מתחיל ונגמר במספר אחד: ההכנסה התפעולית הנקייה.
שלב 1: הכנסה שנתית אפקטיבית
התחילו מדמי השכירות החוזיים לשנה, והפחיתו הנחת ריקנות וגבייה. גם בנכס מאוכלס, הנחה של 5% עד 10% היא שמרנות בריאה, כי חוזה מסתיים ואי אפשר להניח חידוש אוטומטי.
שלב 2: NOI, ההכנסה התפעולית הנקייה
הפחיתו את כל ההוצאות התפעוליות: ארנונה על שטחים שאינם מושכרים, ביטוח מבנה, אחזקת מערכות, ניהול, שמירה וניקיון בשטחים משותפים, ותקציב תיקונים שוטף. אל תפחיתו החזרי הלוואה ומיסוי, הם לא חלק מ-NOI.
שלב 3: Cap Rate
Cap Rate שווה NOI חלקי מחיר הנכס. אם NOI הוא 300 אלף שקל בשנה והמחיר 5 מיליון שקל, מדובר ב-6%. זהו הפרמטר שמאפשר להשוות בין נכסים שונים לחלוטין.
מוכנים לצעד הבא?
עברו על הנכסים המסחריים הפנויים או קבלו הצעה להשכרת הנכס שלכם.
שלב 4: השוואה למציאות של 2026
בתחילת 2026 התשואות בנדל"ן מסחרי בישראל נעו בטווח של כ-5% עד 7% ברוטו. לוגיסטיקה ומחסנים סביב 6.5% עד 7.5%, משרדים במרכז תל אביב כ-5% עד 6%. נכס שמוצג עם תשואה של 9% אינו מציאה, הוא אות אזהרה. חפשו את הסיבה: שוכר בסיכון, חוזה שמסתיים, שימוש לא מוסדר בהיתר או נכס בפריפריה עם שוק שוכרים צר.
שלב 5: מה שהופך תשואה טובה לעסקה גרועה
- חודשי ריקנות. שלושה חודשים ריקים מוחקים כ-25% מהתשואה השנתית
- עלויות התאמה לשוכר הבא, שיכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים
- סעיף יציאה מוקדמת לטובת השוכר בלבד
- הצמדה חלקית או ללא הצמדה בחוזה ארוך
- מע"מ ותנאי תשלום שלא נלקחו בחשבון בתזרים
הבדיקה שלוקחת חמש דקות ומצילה שנים
בקשו את החוזה, לא את המודעה. בדקו מי השוכר, מתי החוזה מסתיים, מה האופציות, מה מדד ההצמדה, ומי אחראי על תיקונים. ברוב המקרים התשובות האלה משנות את התמחור יותר מכל משא ומתן.
צוות פלמינגו עובר על החישוב הזה עם משקיעים לפני חתימה, על נתונים אמיתיים ולא על תשואה שהופיעה במודעה.
