הפער בין תשואה ברוטו לתשואה נטו בנדל"ן מסחרי נוצר כמעט כולו במיסוי ובתשלומי החובה. זהו הסבר עקרוני, ולא תחליף לייעוץ מקצועי לפי הנתונים שלכם.
מע"מ בהשכרה מסחרית
בשונה מהשכרה למגורים, השכרת נכס מסחרי היא עסקה חייבת במע"מ. המשמעות המעשית: בעל הנכס פועל כעוסק, מוציא חשבונית ומדווח, והשוכר שהוא עוסק לרוב מקזז את המע"מ. לכן כל מחיר בשוק המסחרי צריך להיאמר בפירוש כלפני מע"מ, אחרת נוצר פער של עשרות אלפי שקלים בשנה.
ארנונה
בנכס מסחרי תעריפי הארנונה למ"ר גבוהים משמעותית מאלה שבמגורים ומשתנים בין רשויות ובין סוגי סיווג, למשל משרד, מסחר, תעשייה או אחסנה. שתי נקודות קריטיות: הסיווג חייב להתאים לשימוש בפועל, ובתקופת ריקנות הארנונה נופלת על הבעלים, ולכן היא חלק מעלות הריקנות.
מס רכישה
ברכישת נכס שאינו דירת מגורים חל מס רכישה בשיעור אחיד על כל שווי העסקה, ולא במדרגות כמו בדירות. מדובר בסכום משמעותי שצריך להיכנס לחישוב ההון העצמי מהיום הראשון, יחד עם שכר טרחת עורך דין, שמאות ותיווך.
ליווי משקיעים של פלמינגו
רוצים שמישהו ילווה אתכם לאורך כל הדרך?
צוות פלמינגו בונה איתכם את התוכנית, בודק את הנכס לפני שקונים ומנהל אותו אחרי הרכישה. שיחת היכרות ללא עלות וללא התחייבות.
מוכנים לצעד הבא?
עברו על הנכסים המסחריים הפנויים או קבלו הצעה להשכרת הנכס שלכם.
מיסוי ההכנסה משכירות
הכנסה משכירות מסחרית אינה זכאית למסלולי הפטור שקיימים בהשכרה למגורים. היא ממוסה כהכנסה, ולכן הבחירה בין החזקה כאדם פרטי, כשותפות או בחברה משפיעה ישירות על התשואה נטו. זהו בדיוק המקום שבו כדאי לשלם לרואה חשבון לפני העסקה ולא אחריה.
מס שבח בעת מכירה
במכירה יחול מס שבח על הרווח, בהתחשב בפחת שנתבע במהלך השנים. תביעת פחת מפחיתה מס שוטף אבל מגדילה את השבח בעתיד, ולכן זו החלטה תכנונית ולא טכנית.
איך זה נראה בפועל
נכס עם תשואה ברוטו של 7% יכול להגיע לנטו של 4.5% עד 5.5% אחרי ארנונה על שטחים ריקים, ביטוח, אחזקה, ניהול ומיסוי. זהו עדיין פער חיובי מול מגורים, אבל הוא נמוך בהרבה ממה שמופיע במודעות.
רוצים חישוב נטו על נכס ספציפי? פנו לצוות פלמינגו לבדיקה מסודרת.
קראו גם
ליווי משקיעים של פלמינגו
רוצים שמישהו ילווה אתכם לאורך כל הדרך?
צוות פלמינגו בונה איתכם את התוכנית, בודק את הנכס לפני שקונים ומנהל אותו אחרי הרכישה. שיחת היכרות ללא עלות וללא התחייבות.
